高資産価値が望める不動産
高資産価値が望める不動産です。不動産購入の際に参考にしてください。
・都心に近いか
・人口が増えているか（人口が減っている地域では不動産価値も減ってしまいます）
・駅から近いか（駅から遠ければ遠いほど値下がりの速度も早いです）
・急行停車駅か（各駅停車の駅は高額不動産が売れにくい傾向があります）
・駅の乗降者数は多いか（駅としてのブランドや成長力が図れます）
・土地の利用度合いが高いか（建ぺい率、容積率、用途制限など土地の利用制限が無い方が良いです）
・土地の形は正方形に近いか（間口が狭い土地では土地の利用度合いが制限されてしまいます）
・不動産に占める建物の価値の割合は少ないか（建物は消耗品です。年々価値が減ってしまいます）
マンション売却の極意
マンションを売却する場合の極意についてまとめました。
・内見はその部屋にとって一番日当たりの良い時間にしましょう。
・内見時は全ての部屋の照明をつけましょう。
・リビングの白いレースのカーテンは開けておきましょう。お客様が一番最初に見るのはリビングです。レースを開けておくと開放感が出ます。
・荷物は極力減らしましょう。少しでも部屋を広く見せることができます。
・インターネットには室内の写真を載せましょう。特に築年数が経っているマンションは、室内の状況を想像しにくいものです。
・特に水回りを掃除しましょう。購入検討のお客様が一番見るところは水回りです。カビ等がないか確認しましょう。
・物件にとってマイナスな情報は内見前に伝えましょう。後からマイナスな面が伝わると心証が悪くなります。
・売主は、買主に積極的にアピールしないようにしましょう。買主が遠慮してゆっくり内見できなくなったり、売り急ぎと思われてしまう場合もあります。聞かれたことや、不動産会社の説明では少し足りないと思ったところだけ補足するように努めましょう。
不動産売買決済時の着金確認について
買主から振り込まれる売買代金、一般的には『至急扱い』『電信扱い』で銀行振り込み致します。売主口座への着金の確認は手続き完了から30分程度かかるのが一般的です。その為、振込伝票の控えの受領をもって振込が完了したものとみなして決済手続を解散することもあります。まれに振込先の間違いや手続きに時間がかかって着金が確認できない場合もあります。一度解散してしまうと、振込先の訂正等が大変なので着金を確認してから解散した方が間違いがないです。
今は、ネットバンキング等により着金の確認が迅速になっています。
【着金が早い順】
・ネットバンキングでの振り込み
・銀行窓口で発券番号をとり、窓口担当者に振込伝票を渡す。至急扱いと告げる
・銀行の応接室でローン担当者に振込伝票を渡す
不動産売買代金の領収証
建売住宅やリノヴェーション物件を購入する場合に、売主である不動産会社から不動産売買代金の領収証をもらえない場合があります。領収証の代わりに振込伝票の控えがあるから良いだろうという理論です。不動産会社が発行する領収証には印紙を貼付しなければなりません。売買代金が3,000万円であれば6,000円分の印紙を貼付することになるので、年間1万件の取引があれば、6,000万円の支払いとなってしまうからです。
不動産売買で一番重要なことは、売買代金の支払いと所有権の移転です。領収証の発行は所有権移転の要件ではなく、売買代金振り込みの履歴は銀行に記録されているので証拠は確保されています。領収証の発行は気持ちの問題と割り切ることもできますが、きちんと整えたい方は印紙代を負担することで領収証を発行してもらうことができます。
不動産会社はそのようなコストカットをすることで割安な物件を提供しています。印紙代の負担はやむをえないのかもしれません。
不動産売却活動を中止する理由
不動産売却活動を中止する理由をまとめました。
・想定していた金額より安い金額でしか売れないことが分かった
・不動産仲介会社に不手際があり信頼関係がなくなった
・売れないので賃貸にすることにした
・買い替えしようとしていた物件がなくなってしまった
・転勤の話がなくなった
不動産媒介契約を期間中にキャンセルすることはできるのか
3か月契約した不動産媒介契約を途中でキャンセルすることはできるのか。
不動産売却を依頼したものの、途中で事情が変わり売却の必要性がなくなることがあります。そのような場合には不動産仲介会社に連絡して、売却活動を中止してもらいましょう。
媒介契約書の種類
・一般媒介契約書：複数の不動産会社に不動産売買を依頼する契約書
・専任媒介契約書：一つの不動産会社に絞って不動産売買を依頼する契約書だが、自分で発見した買主がいる場合には不動産仲介会社を外して売買することが可能。
・専属専任媒介契約書：一つの不動産会社に絞って不動産売買を依頼する契約書。如何なる場合も、不動産仲介会社を通して売買契約しなければならない。
不動産売買契約書の印紙代
不動産売買契約書の印紙代をまとめました。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え１千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| １千万円を超え５千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| ５千万円を超え １億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| １億円を超え ５億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| ５億円を超え 10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え 50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
不動産売買の仲介手数料
不動産売買の仲介手数料をまとめました。
売買代金1,000万円⇒388,800円
売買代金2,000万円⇒712,800円
売買代金3,000万円⇒1,036,800円
売買代金4,000万円⇒1,360,800円
売買代金5,000万円⇒1,684,800円
売買代金6,000万円⇒2,008,800円
売買代金7,000万円⇒2,332800円
売買代金8,000万円⇒2,656,800円
売買代金9,000万円⇒2,980,800円
売買代金1億円⇒3,304,800円
