不動産売買契約を解除することができるの？
一度は締結した不動産売買契約を解除することができるのか。基本的には手付金をペナルティーとして払うことでしか契約解除することはできません。しかしながら予め条件付きの契約をすることで契約を解除することができます。例えば下記のような条件が考えられます。
・住宅ローンの承認を得ることが出来なかった【ローン解除】
・債権者から抵当権抹消の承諾を得ることが出来なかった【任意売却不能による解除】
・境界を確定することが出来なかった
・相続登記をすることが出来なかった
・契約時には判明していなかった重大な事実が発覚した
・契約の目的を達することが出来なくなってしまった
・売買契約の目的物が滅失してしまった
ローン保証料は現金で払うのが良いのか、金利で払うのが良いのか
住宅ローンを使う場合に、連帯保証人の代わりとなる保証会社、その会社に払うローン保証料には2つの支払方法があります。一つは、35年分の保証料を現金で一括で払う方法と、0.2％の金利を毎月支払う方法です。35年住宅ローンを払い続けると仮定するならば、総支払額は金利で払うよりも現金で支払った方が安いです。しかしながら、経験上不動産購入者の大多数はライフスタイルの変化によって買い替えすることが多いです。15年程度が目安でしょうか。現金で35年分払った場合でも、ある程度は返金されますが、その割合が少ないことと買い替え以外でも不動産売却の可能性があること、保証料を金利で支払う方が多いことからすると、金利で支払った方が無難かもしれません。
不動産購入の頭金と手付金は何が違うの？
不動産購入の頭金と手付金は何が違うのか。
【頭金】
不動産購入の資金で、買主が住宅ローンを使わずに用意できる金員。不動産購入時には売買代金と諸経費と場合によってはリフォーム費用がかかる。どれくらいを自己資金（頭金）で賄い、どれくらいを住宅ローンで賄うかを計算する。
不動産購入資金=売買代金+諸経費+リフォーム費用=頭金+住宅ローン
【手付金】
不動産当事者を縛る金員。売買契約締結時に買主から売主へ支払われ、売買代金の一部に充当される。売買代金全部を住宅ローンで賄う場合、住宅ローン融資が実行されると残代金を支払って余剰分（手付金分）が手元に残ることになる。
売買代金=手付金+残代金
不動産購入時の頭金はいくらが良いの？賃貸と購入どっちが良いの？
不動産購入時の頭金はいくら用意すればよいのでしょうか。現在の低金利の状況ではお金は借りた方が得なので、頭金なし・購入諸経費を借りることもできますが、将来の売却可能性を考えると、購入諸経費やリフォーム費用などは自分で用意した方が良いでしょう。また、購入と賃貸では値下がりが少ない不動産であればその分が得となります。値下がりが多ければその分が損となってしまいます。
70㎡、3,000万円のマンション、35年経過時の残存価値を500万円と仮定
【購入】年間120万円の支出
・元本：7万5,000円（値下がり分5万8,000円、貯蓄分1万7,000円）※マンション価値の値下がり分を年間70万円と仮定
・利息：2万5千円
【賃貸】年間120万円の支出
・賃料10万円～12万円
上記のとおり繰り上げ返済をしなければ、住宅ローン支払いの大部分は不動産価値の値下がり分と利息に充当されるため、不動産売却経費を考えると、不動産購入時に購入諸経費まで借りてしまうと、その分がマイナスとなってしまう可能性が高くなります。そのため、頭金は不動産購入諸経費ぐらいは用意しておいた方が良いと思われます。
高資産価値が望める不動産
高資産価値が望める不動産です。不動産購入の際に参考にしてください。
・都心に近いか
・人口が増えているか（人口が減っている地域では不動産価値も減ってしまいます）
・駅から近いか（駅から遠ければ遠いほど値下がりの速度も早いです）
・急行停車駅か（各駅停車の駅は高額不動産が売れにくい傾向があります）
・駅の乗降者数は多いか（駅としてのブランドや成長力が図れます）
・土地の利用度合いが高いか（建ぺい率、容積率、用途制限など土地の利用制限が無い方が良いです）
・土地の形は正方形に近いか（間口が狭い土地では土地の利用度合いが制限されてしまいます）
・不動産に占める建物の価値の割合は少ないか（建物は消耗品です。年々価値が減ってしまいます）
マンション売却の極意
マンションを売却する場合の極意についてまとめました。
・内見はその部屋にとって一番日当たりの良い時間にしましょう。
・内見時は全ての部屋の照明をつけましょう。
・リビングの白いレースのカーテンは開けておきましょう。お客様が一番最初に見るのはリビングです。レースを開けておくと開放感が出ます。
・荷物は極力減らしましょう。少しでも部屋を広く見せることができます。
・インターネットには室内の写真を載せましょう。特に築年数が経っているマンションは、室内の状況を想像しにくいものです。
・特に水回りを掃除しましょう。購入検討のお客様が一番見るところは水回りです。カビ等がないか確認しましょう。
・物件にとってマイナスな情報は内見前に伝えましょう。後からマイナスな面が伝わると心証が悪くなります。
・売主は、買主に積極的にアピールしないようにしましょう。買主が遠慮してゆっくり内見できなくなったり、売り急ぎと思われてしまう場合もあります。聞かれたことや、不動産会社の説明では少し足りないと思ったところだけ補足するように努めましょう。
不動産売買決済時の着金確認について
買主から振り込まれる売買代金、一般的には『至急扱い』『電信扱い』で銀行振り込み致します。売主口座への着金の確認は手続き完了から30分程度かかるのが一般的です。その為、振込伝票の控えの受領をもって振込が完了したものとみなして決済手続を解散することもあります。まれに振込先の間違いや手続きに時間がかかって着金が確認できない場合もあります。一度解散してしまうと、振込先の訂正等が大変なので着金を確認してから解散した方が間違いがないです。
今は、ネットバンキング等により着金の確認が迅速になっています。
【着金が早い順】
・ネットバンキングでの振り込み
・銀行窓口で発券番号をとり、窓口担当者に振込伝票を渡す。至急扱いと告げる
・銀行の応接室でローン担当者に振込伝票を渡す
不動産売買代金の領収証
建売住宅やリノヴェーション物件を購入する場合に、売主である不動産会社から不動産売買代金の領収証をもらえない場合があります。領収証の代わりに振込伝票の控えがあるから良いだろうという理論です。不動産会社が発行する領収証には印紙を貼付しなければなりません。売買代金が3,000万円であれば6,000円分の印紙を貼付することになるので、年間1万件の取引があれば、6,000万円の支払いとなってしまうからです。
不動産売買で一番重要なことは、売買代金の支払いと所有権の移転です。領収証の発行は所有権移転の要件ではなく、売買代金振り込みの履歴は銀行に記録されているので証拠は確保されています。領収証の発行は気持ちの問題と割り切ることもできますが、きちんと整えたい方は印紙代を負担することで領収証を発行してもらうことができます。
不動産会社はそのようなコストカットをすることで割安な物件を提供しています。印紙代の負担はやむをえないのかもしれません。
不動産売却活動を中止する理由
不動産売却活動を中止する理由をまとめました。
・想定していた金額より安い金額でしか売れないことが分かった
・不動産仲介会社に不手際があり信頼関係がなくなった
・売れないので賃貸にすることにした
・買い替えしようとしていた物件がなくなってしまった
・転勤の話がなくなった
