不動産取引で印鑑証明書や住民票は何通必要になるの？
不動産取引で印鑑証明書や住民票は何通必要になるのか。主な場合をまとめました。
【売主の場合】
・所有権移転登記の為に印鑑証明書が必ず必要となります。
・住宅ローン会社に印鑑証明書を提出する必要がある場合がある。※原本還付で足りる場合もあります。
・住所変更で住民票が必要な場合がある。決済時に発行から3か月以内の謄本上の住所の印鑑証明書がない場合、印鑑証明書が必要となります。
【買主の場合】
・抵当権を設定する場合、印鑑証明書が1通必要となります。
・所有権移転登記の為、住民票が1通必要となります。
本当にその不動産を買って良いか迷ってしまう。一生の買い物だから。
購入不動産を探していると、100点満点ではないもののある程度気に入った不動産が見つかることがあります。そのような場合、不動産は一生に一度の買い物なので慎重に決めたいという心理が働きます。そのため、価格が大幅に下る等の余程の後押しがなければなかなか購入を決断できず、時間が経ってしまい、結果として購入を諦めてしまうケースが多々あります。そのような場合に限って、後で振り返ってみてあの不動産が一番良かったということになりがちです。
もちろん100点満点の家というのは予算がいくらでもあれば購入することが可能かもしれません。しかしながらそんな不動産が購入できるわけがないと皆さんご存じなのです。
不動産購入の決断を阻害する一番の原因は、一生に一度の買い物、という想いでしょうか。ところが経験上、不動産を購入する方は、ライフスタイル等の変化が原因で買い替えをされる方が8割です。一度買った不動産に最後まで住み続けるという方にはなかなかお会いすることはありません。そう考えると、不動産を購入する場合には買い替えすることを前提とした基準で購入した方が良いのではないでしょうか。
買い替えを前提とする場合、再販売がしやすいかどうかが一番のポイントになります。なかなか不動産購入の決断ができない場合は、その不動産が再販売することがし易いかどうか、価値が下がりにくいかどうかという基準で考えると良いのではないでしょうか。
建売住宅ってどうなの？メリットデメリット
注文住宅と建売住宅、建売住宅を購入しても大丈夫なのか。メリットデメリットをまとめました。基本的に建売住宅は、大量発注した安価な部材と工期を短くすることで人件費を圧縮することによって安価な戸建て住宅を提供しています。したがって一般消費者は安く一戸建てを購入できる一方で様々なデメリットが生じてきます。
①建物の傷みが早い⇒建売住宅は建築後10年経つと、安価な部材で表面だけ整えている為、建物の傷みが激しくなります。20年も経つとボロボロになり建物の価値は全く見込めなくなります。
②メンテナンスに多額の費用がかかる⇒建売住宅は、狭い土地を目一杯活用して建築されている為、例えば外壁塗装をするときなど、足場を設置するのに一般的な住宅より多額の費用がかかることに加えて、３階住宅ともなればより一層の費用が加算されることになります。
③資産価値の減少が著しい⇒建売住宅は、土地の面積をできるだけ小さくして建物をできるだけ安く建てることで購入総額を抑えています。建物の価値は年々減価償却し減少していき、２０年も経つと土地の価格ぐらいしか残らなくなります。しかしながら土地の面積は小さいため、その不動産価値は全く少ないものとなってしまいます。
レインズ上に物件の商談状況（物件照会の可否）を明示
（公財）東日本不動産流通機構は、2015年9月17日、レインズ上に当該物件の商談状況を明示し、売却依頼者が自らの物件の商談状況を随時閲覧できるようにする「ステータス管理」機能の導入について理事会で承認した。
これは、2015年2月に問題となった大手不動産会社による「囲い込み」を防止するための具体策で、専属専任・専任媒介契約の売買物件を対象に、当該物件の商談状況（ステータス）の登録を義務付けたものです。
これにより、ステータス上「公開中」と登録された物件については、原則として詳細情報の提供や案内を拒否することは不可となる。
これまでは、物元業者は自らの両手契約を目指すため、売主と専任媒介契約を締結してレインズに物件登録するものの、他業者からの物件紹介を拒否することで自社客での成約を目指していた（囲い込み）。これには結果的には売主の販売機会を喪失していたという問題が生じることとなった。
この制度が導入されれば、売主が認識する販売状況と不動産会社が行っている販売状況が一致し、囲い込みにより売主が損失を被ることがないようになる。
2015年7月1日の基準地価発表
国土交通省が発表した７月１日の基準地価は、東京、大阪、名古屋の３大都市圏で、住宅地が２年連続、商業地は３年連続上昇しました。
東京オリンピックによる不動産地価の先高観、中国人による爆買い、株高に連れられた不動産価格の上昇、相続税の増税等による現金の不動産化、低金利や住宅ローン減税、トヨタに代表される好調な企業業績、アメリカの経済好調によるドル高円安等により特に都心ではミニバブルの様相を呈しております。
しかしながら、札幌、仙台、広島、福岡の中枢４都市は、調査地点の約７割が上昇したのに対し、４都市以外の地方圏は上昇地点が１割にも満たないという二極化の状態が顕著となっています。
今後の中国経済の不安定化、アメリカの利上げ、自然災害等の要因により今後の不動産地価に行末には注意が必要となります。
抵当権や根抵当権が複数ついた不動産の購入契約をしても良いの？
売却不動産の中には住宅ローン1本だけではなく複数の抵当権・根抵当権が付いた物件があることがございます。そのような不動産を購入する契約を締結しても良いのでしょうか。
①複数の抵当権がついているものの、債権額の合計額が購入金額を下回る場合
⇒このような場合には、売主は売却金額で残債額を完済できるので全く心配はいらないでしょう
②抵当権設定額が購入金額を上回るものの、【設定額-（設定年から経過した年数）×70万円】≦購入金額である場合※抵当権設定額3,000万円、購入後10年経過、2,500万円で購入する場合
⇒このような場合も、売主は売却金額で残債額を完済できるのでほとんど心配はいらないでしょう
③上記に当てはまらず、明らかに実質債務が購入金額を上回るような場合
⇒このような場合には、不動産仲介会社に抵当権者から抵当権抹消の事前応諾が得られているか、手付金の保全措置（手付金預り）を講じるか確認する必要があります。せっかく売買契約を締結しても抵当権抹消の承諾が得られずに解約、支払った手付金は売主が使ってしまって戻ってこないというケースも想定されます。
④抵当権や根抵当権だけではなく、差押等がなされている場合
⇒このような場合には、税金や各種保険料等を支払っていない場合が多く、不動産売買契約から決済時（残代金支払い時）までに新たな差押等がなされる場合がありますので、売主の残債が全部でいくらぐらいあるのか正確に把握しておく必要があります。
抵当権が付いたまま不動産を売却することができるの？
抵当権が付いたまま所有不動産を売却することができるのでしょうか。
不動産を購入する方の多数がローンを使って不動産を購入されます。不動産を購入した方の中にはローンを全額返済する前に売却する事情が生じる方もいらっしゃいます。そのような場合には、所有不動産を売却した金額をもってローン返済に充当します。すなわち、売却金額を受領してローン返済を同時に行い、抵当権抹消登記申請と所有権移転登記申請を同時に行うことによって、抵当権が付いたままで所有不動産を売却することができます。売却金額がローン残額に満たない場合は、自己資金やノンバンク等から融資を受けてローン返済に充当致します。
検査済証がない戸建てを購入しても大丈夫？
今でこそ検査済証を取得することが当たり前になった新築戸建。昭和や平成初期に建築された戸建てには検査済証がないことが当たり前です。これは、建築確認申請から多少の変更をした場合でも変更申請の承認を得なければならず、変更申請の費用を抑えるために変更申請を行う慣習がなかったためです。検査済証がない場合にどの様な不利益が生じるかというと、建築確認申請が必要となる増改築が行えない場合があります。適法に建築された戸建てであることを証明する必要があるのに対して、適法性を証明できない場合は違法建築の可能性があり、違法建築の可能性がある戸建てに対する建築確認申請を認めるわけにはいかないからです。最近は、検査済証を取得していなかった中古戸建が余りに多いため、中古戸建の流通を促進させる政府の意向に沿うようにするため、検査済証を取得できていない戸建でも増改築の建築確認申請が出来る様に新制度ができるとのことです。この制度を使えば、安価な方法で建築確認申請が出来ますので、一般不動産購入者・売却者双方にメリットが生じます。
購入する不動産が問題ないか不安がある場合
購入する不動産が問題ないか不安がある場合にどのように不安を解消したら良いでしょうか。建物診断（ホームインスペクション）を行うことも一案でしょう。
⇒特に一戸建てを購入する場合に、建物の状態が問題ないか不安になる方もいらっしゃいます。そのような場合には建物診断を行うと良いでしょう。下記調査項目がクリアになれば安心できるでしょう。
・外壁のコーキングの状態は良好か
・シロアリが生息していないか
・建物に傾きが生じていないか
・漏水していないか
・雨漏りしていないか
