Monthly Archives:7月 2015

不動産仲介会社が推奨する火災保険の選び方をまとめました。

1．保険金額

　火災保険の基本的な考え方は、火災で焼失した建物を再建築できるかどうかです。特別な部材で建築された等の事情がない限り、保険会社が薦める一般的な保険金額で問題ありません。目安は坪50万円前後です。

2．保険期間

　火災保険期間は最大で35年ですが、法改正で最大10年までとなってしまいます。保険金は、保険期間を長く設定すればするほど総支払額が安くなります。

2．掛け金

　一般的には地震保険なしで10年で10万円未満が相場です。

3．家財保険

　家財保険はだいたい200万円前後で加入する人が多いです。

4．地震保険

　地震保険は最大で5年間までしか加入できません。基本は年契約で20,000円前後が相場です。

5．代理店

　住宅ローンを加入する際に、銀行から火災保険の加入を提案されます。しかし、火災保険の加入金額は銀行担当者の成績に加算されるため、少しでも高い火災保険への加入を薦められてしまいます。勧誘がわずらわしいようでああれば、最初から民間の保険会社に知り合いがいると言ってお断りしてしまいましょう。

不動産仲介会社が推奨する引っ越し会社の選択方法をまとめました。

1．不用品買取

　少しでも運搬する荷物を減らしてもらうために、不要なものはなるべく買い取ってもらうようにしましょう。

　※タンスや服など売れないと思っていても根気よく探すと買い取ってくれる会社も出て来ます。

2．見積もり（2～3社）

　見積もりを依頼するのは２～3社で十分です。あまり多いと面倒になって肝心の交渉がおろそかになってしまったり、目当ての会社がやる気を出してくれないという場合もあります。

3．見積依頼時の注意点

　・見積もりを依頼する場合には、あらかじめ具体的にどこの会社に相見積もりを出しているか伝えましょう。相見積もりしている旨を伝えないと吹っかけた見積もりをしてくる場合もあります。また、見積もり時に即決させようと「今即決してくれるならこの金額で」と提案してきますが、この誘いに乗ってはいけません。しつこい営業が嫌いな方は、最初はご主人がいない時に見積もりに来てもらう等の工夫が必要です。

4．おすすめの見積会社

　・サカイ引越センター：安さを求めるならサカイというイメージがあります。とにかく業界1位にこだわっていますが、そのやり方があくどいというお客様もいます。特に最初に提示される見積金額は何だったのか？というぐらいのディスカウントを提示される場合もあります。

　・アート引越センター：丁寧さを求めるならアートというイメージがあります。

　・アリさんマークの引越社 ：サカイのやりかたについていけないが感じの良い安い会社というイメージがあります。

5．聞いたことのない引越会社

　お客様の中にはどこからそんな引越会社を見つけてきたの？という引越会社を選んでいるお客様もいます。そのような会社は、作業員を日払いのアルバイトを使っていることもあり、作業に慣れていないため、段取りが悪く時間がかかったり、荷物や家に傷をつけたりと安かろう悪かろうということもあります。

6．見積金額への交渉

　引越会社が出してくる見積もりは必ず高めになっています。他社はいくらで出来ると言っていると伝え、金額が安くなるように競合させましょう。引っ越し費用が20万円以上の場合は、少し高すぎるかもしれません。

7．私が驚いた引越金額

　私のイメージする引っ越し費用は、ファミリーで10万円～20万円ですが、それよりも大幅に違う金額で引越しされる方もいます。

・ご高齢の単身者：40万円

　確かに荷物は多かったのですが、同じ町内の戸建てからマンションへの住み替えで40万円もかかるとは驚きです。サカイ

・夫婦二人の引越：5万円

　隣接市への引越でしたが、荷物の梱包までお願いしてその価格とは・・・。引越会社は不明

任意売却までにどのような流れになるのかまとめました。

1．収入が減る（元々無理な支払計画だった）。

2．市県民税や固定資産税、管理費等を滞納するようになる。

3．住宅ローンの支払いが遅れがちとなる。

4．住宅ローンの支払いをストップする。

5．住宅ローン銀行から支払い催促が来るようになる。

6．預金口座が凍結される。

7．期限の利益を喪失し、住宅ローン会社から一括返済の要求が来る

8．住宅ローン銀行から保証会社へ債権が移行する。

9．債権回収会社から債権回収のお知らせが来る。

10．競売開始決定通知が来る。

11．裁判所から委託を受けた査定官が来る。カギがかかっている空家でも鍵屋さんの力で強制開錠される。

⒓．最低落札価格が決定される。

13．入札開始。

14．改札。

・・・・・任意売却の期限・・・・・

15．売却決定期日

不動産を購入する場合には、手付金が必要となる。手付金は、不動産会社に対して申し込みの優先順位を確保する申込金と異なり、売買代金の一部として契約時に売主に対して支払うお金だ。一般的には不動産価格の5％～10％を支払うのが相場だ。しかしながら必ずしもその金額が必要とされる法的根拠はなく、あくまで売主と手付金の額で合意できればいくらでも良いともいえる。ただ、売主としても手付金が少ない買主だと決済日までに解約されるリスクが高まるので、ある程度の手付金を入れられる買主を希望するケースが多い。

リフォームをする際の費用の目安をまとめました。

・キッチン交換⇒60～80万円

・ユニットバス交換⇒60～80万円

・フローリング貼替⇒70㎡前後の部屋で50万円～60万円（洋室×3、LDK）

・クロス貼替⇒70㎡前後の部屋で40万円前後

・洗面化粧台⇒15～20万円

・トイレ交換⇒10万円前後

・建具交換⇒1枚につき10万円前後

・畳表替⇒1枚につき6,000円前後

・ハウスクリーニング⇒70㎡前後の部屋で15万円前後

※70㎡前後の部屋のフルリフォーム⇒350万円前後

※70㎡前後の給排水管の交換まで含めたスケルトンリフォームの費用⇒500万円以下

不動産購入時の住宅ローンはいくらまで借りられるのかまとめました。住宅ローン借り入れの際の参考にしてください。

・住宅ローンの支払いに不安がない水準⇒年収の5倍※年収700万円で3,500万円の借入

・大手都市銀行から借りられる金額⇒年収の10倍※年収500万円で5,000万円の借入

・フラット３５で借り入れできる金額⇒年収400万円で6,000万円の借入※この水準になると返済比率というより総額が問題となります。

・信用金庫⇒フラット35と同じで、総額の観点から借入金額が決まります。

任意売却のメリット・デメリットについてまとめました。

【メリット】

・競売と比べて売却金額が高くなる。

・引越代等の捻出が可能。

・所有者主導の売却が可能で、引越日等の調整が可能。

・競売等の情報公開により、プライバシーの公開や不審者の訪問等が避けられる。

・任意売却の知識にたけている不動産会社に依頼すると、色々な利益を享受できる場合がある。

【デメリット】

・ある程度住宅ローンの滞納がないと、債権者は任意売却を認めてくれない。

・競売等で可能な買戻しができない。

・債権者との交渉が難しい場合がある。

・競売の方が引き渡しを極限まで伸ばせる。

・本当に任意売却しなければならないか判断が難しい。

・任意売却の知識が少不動産会社も多い。それにより売主が損をするケースもある。

仕事の都合でどうしても契約日と決済日に出席できない。そんなときでも仕事を優先する方法があります。

【契約】

①持ち回り契約

　・売主⇒手付金の領収証を不動産会社に預けて預かり証を受領し、契約書類一式に予め署名捺印することで、当日の欠席が可能です。

　・買主⇒手付金を不動産会社に預けて預かり証を受領し、契約書類一式に予め署名捺印することで、当日の欠席が可能です。

②代理契約

　⇒売主・買主双方とも配偶者や身内に委任状（実印）と印鑑証明書を交付することで当日の欠席が可能です。委任者だけではなく

受任者の印鑑証明書を必要とする場合もあります。

【決済】

①事前面談

　・売主⇒司法書士に決済日前に権利証・印鑑証明書・本人確認書類（写し）を提出し、住宅ローンがある場合には代理受領の手続きをしておくことで当日の欠席が可能です。

　・買主⇒金消契約をする時に事前に引出伝票・振込伝票を記入しておき、司法書士と事前面談して委任状に署名捺印し、当日は配偶者が出席することで欠席が可能です。