Monthly Archives:6月 2015

不動産仲介会社に所有不動産の査定をしてもらう際に、間違えのない査定をしてもらう上で必要な依頼方法をまとめました。

1．【2～3社の不動産会社に依頼する】

・1社だけでの査定は、査定価格にブレがあることもあるので、2～3社に査定してもらう方が良いでしょう。また、多数の不動産会社に査定を依頼しても、出てくる査定結果はほぼ一緒なので、査定してもらうのにも疲れてしまいます。

・無料オンライン査定サイトは、広告費をもらっている会社のみの紹介となる為、所有不動産がある地域に強い不動産会社に査定を依頼できないケースもあります。

・事前に営業担当をインターネットでチェックしましょう。査定に来てもらう営業担当は、なるべく役職が上で、地域に精通しており、自分と合いそうなタイプの担当を指名するようにしましょう。

・注意事項：不動産会社には、他の会社にも査定を依頼していると、気付かれないようにしましょう。ライバル会社がいるとなると、査定価格を不自然に吊り上げてくる会社もあるので注意が必要です。

2．【査定日時を決定する】

　査定日時は、なるべく自分の不動産が一番良く映える時間帯に来てもらうようにしましょう。また、査定時間は1時間～1時間半かかることもありますので、時間のバッティングがないようにセットしましょう。

3．【自宅に来てもらう】

　自宅に来てもらう場合には、なるべく家を綺麗にしておきましょう。査定担当に好印象を与えることが大事です。また、雨漏り・給排水管の故障・腐食・シロアリなどの不具合は査定価格に影響を及ぼしますので、知っている不具合は正確に伝えておきましょう。

4．【査定価格の根拠をもらう】

　きちんとしていない不動産会社だと、担当が物件を一瞥していくらくらいだと査定価格を伝えられることもありますが、査定価格を算出する客観的な根拠をもらうようにしましょう。※例：公示価格・基準地価・分譲価格・レインズによる成約事例

５．【資料を渡す】

　査定当日には査定価格が算出できない場合もあります。特に戸建では建築時の設計図書、マンションでは分譲時パンフレット・図面集等を不動産会社に渡す必要がある場合があります。※マンションの資料は不動産会社が持っていることも多いです。

6．【媒介契約を締結する】

　査定価格に納得出来たら不動産仲介会社と媒介契約を締結致します。媒介契約の種類には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約があります。複数の不動産会社に売却活動を依頼する場合には一般媒介契約、一つの不動産会社に販売活動を依頼する場合には専任媒介契約、自分で見つけた買主と売買契約を締結するとき等いかなる場合でも不動産仲介会社を通して売買契約を締結するときは専属専任媒介契約を締結します。

歴史的低金利を背景に、変動金利と固定金利、どちらの住宅ローンを使うか。今後の金利の変動がないという前提では、固定金利より変動金利の方が圧倒的に低い

私達不動産仲介会社の現場ではまだまだ変動金利を選択するお客様が多いのですが、以前と比べて固定金利を選択するお客様が増えてきました。ご契約となったお客様が銀行に住宅ローンの相談に行くと必ず変動金利と固定金利のへmix型を勧められます。銀行としては低い金利の変動型の住宅ローンを使われるより、少しでも固定金利の住宅ローンを使ってもらった方が良い。そのような理由でmixを進めてくるのだろう。

確かに変動金利につられるような形で、固定金利も歴史的水準の低さなので、どちらかというと景気回復している現状においては今後の金利上昇の可能性が高いので固定金利を選択しておいた方が良いような気がする。金利が上昇し始めるとあっという間なので、借り換えが間に合わないような事態も起こりえます。

不動産を購入する場合に、どにように不動産情報を探したら良いのかまとめました。

【不動産会社】手当たり次第に不動産会社に問い合わせしても無駄に個人情報が流れてしまいます。

・大手不動産会社：基本的には不動産業者間ネットワーク「レインズ」で不動産情報は共有されています。問い合わせ不動産会社は１社で十分でしょう。

・地場の不動産会社：中には売主と密接に結びついている地場の不動産会社があり、レインズには回ってこない未公開情報がある場合があります。地元に強い不動産会社を正確に見極める必要があります。

【ポータルサイト】同じ不動産情報がいくつも掲載されていたり、既に終了している不動産やおとり不動産の物件情報もあるので注意が必要です。

・SUUMO・Yahoo不動産・athome・homesあたりで不動産情報を探しておけば間違いないでしょう。

【捨て看板】街中で電柱等に不動産情報を記載した看板が付けられている場合があります。

【内見できない不動産】いくら内見希望を伝えても売主の都合等でなかなか内見できない不動産がある場合があります。そのような不動産は囲い込みされている場合があります。そのような不動産には直接担当している不動産会社へ内見希望を出す必要があります。

不動産を売却する際に選択する不動産仲介会社。どの会社を選ぶかによって不動産売却の結果が大きく変わる場合があります。不動産会社を選ぶための３条件をまとめました。

【売却戦略がしっかりしているか】

・マンションの売却であれば、同じマンション内の客に紹介する、土地・戸建てであれば隣地所有者に紹介する等、どのような人がその不動産を購入するか、について明確なビジョンが見えているかが重要な要素になってきます。

・最近は紙媒体の広告よりもインターネットをみて問い合わせしてくるお客様の数の方が多いです。インターネットでの物件の見せ方が非常に重要になってきます。

・他の不動産会社と連携が取れているか。一つの不動産だけではなかなか売却を決めきれるものではありません。きちんと他の不動産会社と連携して営業しているかが重要になってきます。

【購入客を持っているか】

・どのお客様が不動産を購入するかわかりません。できるだけたくさんの人に内見してもらえることが重要です。購入客をたくさん持っている不動産会社を選びましょう。

・自社の購入希望客だけではなく、他社の購入希望者も上手く巻き込んでいくことが重要です。

【担当営業マンに問題ないか】

・担当営業マンの交渉力で成約価格は大きく変わってきます。不動産を高く売却するために担当営業マンがどれだけの引き出しを持っているかが重要です。

・物件を見ているのと見ていないのでは紹介力に大きな差が出てまいります。なるべく力のある営業マンに物件を見て知ってもらうことが重要です。

・他の不動産会社の営業マンと情報交換できているか。実力のある営業マン同士は惹かれあいます。物件情報についても高いレベルでの情報交換ができていればより高い不動産売却が現実になるでしょう。

戸建てを購入する際に絶対に抑えておきたい２つの最重要事項をまとめました。

【建て方が良いか】

・一般の人には建て方が良いか悪いか見極めるのは難しいです。その為、大手ハウスメーカーで建てられているか、注文住宅かというところで判断します。

・建坪が大きいとなかなかメンテナンスが行き届かないので、メンテナンスに多額の費用がかかる為、自然と建物の痛みも大きくなっていきます。

・使われている建材が安物ではないか。建売住宅に使われているような建材は劣化しやすいので注意が必要です。

・無駄な設備がないか。設備に凝りすぎているとメンテナンスが大変です。ビルトインエアコンやセントラルシステムなど建った当初は良いが、築年数が経過してくると色々な問題が出て来ます。

【メンテナンスがきちんとされているか】

・外壁塗装も放っておくと雨漏りの原因となってしまいます。

・コーキングの劣化も放っておくと雨漏りの原因となってしまいます。

・見えない部分の配管の劣化状況も重要です。見えない部分で漏水しているとシロアリや腐食の原因となってしまいます。

・フローリングのコーティング等メンテナンス次第で建材の寿命は長くなります。放っておくと寿命は短くなってしまいます。