賃料を払うくらいなら住宅ローンを支払ったほうが良いのでは？
「ハトマークサイト」、2月下旬に「ヤフー不動産」への物件掲載を中止／全宅連
平成28年度税制改正の大綱が平成27年12月24日に閣議決定されました。
平成27年12月24日に閣議決定された平成28年度税制改正の大綱によると、空き家を売却した際の譲渡所得の特別控除が導入されるとのことです。
この制度では、相続により生じた空き家であって旧耐震基準しか満たしていないものに関し、相続人が必要な耐震改修又は除却を行った上で家屋又は土地を売却した場合、譲渡所得について3,000 万円が特別控除されます。
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自宅を売却しても、住宅ローンが残ってしまうけど、どうしたら良いの？
基本的に自宅を売却して住宅ローンが残ってしまう場合には、銀行が抵当権の抹消に応じてくれません。
抵当権をつけたまま所有権移転をすることはできないので、自宅の売却もできなくなるのです。
しかしながら、例外もあるので、例外についてまとめました。
１．任意売却
住宅ローンの滞納が続いてしまうと、分割払いの権利（期限の利益）を喪失し、債権者（銀行）は債権回収のため抵当権を実行（競売）することになります。
しかしながら競売では資金回収率が低くなってしまうため、競売前に債務者（住宅所有者）が住宅ローンが残っても抵当権を抹消してくれる任意売却があります。
競売は室内を確認できないまま買うことに比べて、任意売却は所有者の協力のもと室内を確認して買うことが出来るので、売却金額が高くなります。
債権者としても競売になるより資金を回収できる任意売却の方がより良いのです。
任意売却で残った借金については、破産等の債務整理手続きによって整理することや、覚書等により毎月少しずつ返済していくことになります。
２．残った住宅ローンを他から借金をして返す
残った住宅ローン分を例えば金利が高いフリーローンで借りて返す方法があります。
任意売却と異なり新たなローンが発生してしまうのですが、住宅ローンより毎月の支払いが低くなりますし、個人信用情報にも傷がつかずに済みます。
３．買い替えして不足分を次のローンに乗せる
一般的に、銀行は住宅ローンの支払いが苦しくて買い替えするという消極的理由を嫌います。
一方、子供が独立したことによる戸建てからマンションへのダウンサイジング等の積極的理由については問題視しません。
買い替えの場合においては、売却して残った住宅ローン分を新物件の購入諸経費に加えることができます。
この場合、金利の高いフリーローンでマイナス分を補うのではなく、金利の安い住宅ローンでマイナス分を補うことができます。
所有不動産をできるだけ高く売る方法
所有不動産をできるだけ高く売る方法についてまとめました。
・未公開で売却するのではなく、公開売却をする。
⇒不動産を高く売るためには、できるだけたくさんの人に見てもらいましょう。たくさんの人も見てもらえば、それだけ自分の不動産を理想の条件とする方に出会える確立が高くなります。
・内見をする方の印象を良くするように対応しましょう。
⇒売却している人の印象が良くなれば、自然と売却不動産の印象も良くなります。
・室内、特に水回りはできるだけ綺麗にしましょう。
⇒購入者の必要経費で一番経費が嵩むのは水回りのリフォーム費用です。せっかくの物件も多額のリフォーム費用がかかることで予算オーバーとなってしまう場合があります。また、水回りが汚いと物件全体のイメージが悪くなってしまいます。
・荷物はできるだけ少なくしましょう。
⇒荷物にあふれた物件は、実際の大きさよりも狭いイメージをもたれる原因となってしまいます。また、狭い物件では、物件の最重要要素の一つである開放感に乏しい結果となってしまいます。
・内見時には最大限明るく見えるように工夫しましょう。
⇒お客様が内見に見えた際には、全ての部屋の照明を点け、カーテン(レースカーテン含む)を全て明け、できるだけ明るく、できるだけ開放感が出るようにしましょう。
レインズのステータス管理が１月４日からスタートとなりました。これで囲い込みが行われているかどうか売主がチェックできるようになりました。
レインズのステータス管理が１月４日からスタートとなりました。これで囲い込みが行われているかどうか売主がチェックできるようになりました。
これまで売却依頼物件の両手契約を目指すために行われていた囲い込み。インターネットによる販促活動に特化した不動産仲介会社や、仲介手数料割引会社、両手契約を目指さないソニー不動産のような不動産仲介会社等々、様々な不動産仲介会社が増えていく中で取り沙汰されるようになりました。
今回のステータス管理は、売却を依頼している不動産仲介会社が、他の不動産仲介会社にどのように物件紹介をしているかが売主が確認できるようになりました。具体的には、取引状況が「公開中」、「書面による購入申込みあり」、「売主都合で一時紹介停止中」のいずれかで紹介されているか確認できるようになります。
