基本的に自宅を売却して住宅ローンが残ってしまう場合には、銀行が抵当権の抹消に応じてくれません。
抵当権をつけたまま所有権移転をすることはできないので、自宅の売却もできなくなるのです。
しかしながら、例外もあるので、例外についてまとめました。
１．任意売却
住宅ローンの滞納が続いてしまうと、分割払いの権利（期限の利益）を喪失し、債権者（銀行）は債権回収のため抵当権を実行（競売）することになります。
しかしながら競売では資金回収率が低くなってしまうため、競売前に債務者（住宅所有者）が住宅ローンが残っても抵当権を抹消してくれる任意売却があります。
競売は室内を確認できないまま買うことに比べて、任意売却は所有者の協力のもと室内を確認して買うことが出来るので、売却金額が高くなります。
債権者としても競売になるより資金を回収できる任意売却の方がより良いのです。
任意売却で残った借金については、破産等の債務整理手続きによって整理することや、覚書等により毎月少しずつ返済していくことになります。
２．残った住宅ローンを他から借金をして返す
残った住宅ローン分を例えば金利が高いフリーローンで借りて返す方法があります。
任意売却と異なり新たなローンが発生してしまうのですが、住宅ローンより毎月の支払いが低くなりますし、個人信用情報にも傷がつかずに済みます。
３．買い替えして不足分を次のローンに乗せる
一般的に、銀行は住宅ローンの支払いが苦しくて買い替えするという消極的理由を嫌います。
一方、子供が独立したことによる戸建てからマンションへのダウンサイジング等の積極的理由については問題視しません。
買い替えの場合においては、売却して残った住宅ローン分を新物件の購入諸経費に加えることができます。
この場合、金利の高いフリーローンでマイナス分を補うのではなく、金利の安い住宅ローンでマイナス分を補うことができます。
