Page2016 | 不動産売買マニュアル - Part 2

Yearly Archives:2016

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賃料を払うくらいなら住宅ローンを支払ったほうが良いのでは?

史上初のマイナス金利が導入され、住宅ローンの金利が更に下がることが予想されています。
既にマイナス金利が導入されて3年が経過したデンマークでは、なんとお金を借りると利息がもらえるまでになっているとのことです。
これではお金を借りない方が損になります。
日本では、店頭金利2.475%から優遇措置が受けられて、0.6%の利息で住宅ローンを貸してくれる銀行があります。
自動車ローンの5分の1と言える水準です。
0.6%というと、3,000万円借りた場合の利息は、年間18万円、月に換算すると1.5万円です。
毎月の支払額が10万円として、8.5万円は元本に充当されていることになります。年に換算すると102万円です。
一般的に1年あたりの不動産価値の下落率は年間50万円程度、30年で1,500万円程度と言われています。
ここから考えると、年間50万円は貯金できていると計算することもできます。
デンマークの水準とまではいかないかもしれませんが、現状の日本の住宅ローン金利はそこまで安くなっているのです。

「ハトマークサイト」、2月下旬に「ヤフー不動産」への物件掲載を中止/全宅連

既に大手不動産会社では、ヤフー不動産への物件掲載を中止していますが、この度、(公社)全国宅地建物取引業協会の「ハトマークサイト」も物件掲載が中止となります。
これは、ヤフーが推奨している、売主が自分のマンションを自分で売り出すシステム「おうちダイレクト」が、実質的にはソニー不動産の仲介が必要となるシステムのため、物件情報サイトとしての公平性・中立性を失っているとの判断に基づくものです。※特定の不動産仲介会社「ソニー不動産」を広告する偏ったサイトなのではないか。
これら一連の流れによって、今後のヤフー不動産の物件情報サイトとしての価値が上がっていくのか下がっていくのか注目されます。

平成28年度税制改正の大綱が平成27年12月24日に閣議決定されました。

平成27年12月24日に閣議決定された平成28年度税制改正の大綱によると、空き家を売却した際の譲渡所得の特別控除が導入されるとのことです。

この制度では、相続により生じた空き家であって旧耐震基準しか満たしていないものに関し、相続人が必要な耐震改修又は除却を行った上で家屋又は土地を売却した場合、譲渡所得について3,000 万円が特別控除されます。

これまでは、居住用財産にしか3,000万円の特別控除は認められませんでした。
そうすると相続した実家等を売却する場合には、所有者が住んでいないので多額の譲渡税が課税されてきました。
両親が存命のうちに実家を売却するのと、施設に入所したり相続してから売却するのでは、600万円程度税金が違ってくるのです。

空家の残置物を、買取・処分で同時見積もり~安心・安全~

当ページは空家の残置物を、安心な会社に安全な方法で買取・処分を一度に見積もりを依頼したい方が対象です。

空家の残置物処分を考えている方へ。
 
空き家対策特別措置法が施行され、相続した空家や施設に入所したご両親様がお住まいだった実家をそのままにしておくと、特定空家と認定されて固定資産税の優遇措置が受けられなくなったり、場合によっては強制撤去されてしまう可能性があります。そのため、法律の施行を機に、これまで放っておいた空家を売却・賃貸しようという動きが活発になってきています。
 
空家に置いてある大量の家具や衣服類の処分にお困りではありませんか?
空家を売却・賃貸しようとした時に出てくるのが残置物処分の問題です。売却せずに放っておいた空家には、住んでいた時に使用していた大量の家具や家電・思い出の品等の遺品・不用品・残置物が残されています。空家を売却・賃貸するためには、これらの残置物を処分しなければなりません。
 
いざ残置物を売ろうと思っても、タンス等の家具で衣類や物品を収納していた時代と異なり、クローゼット等による収納が充実している昨今は、不要な家具が増加している状況が続いております。その為、結婚したときに買ったタンス等の家具を売ろうと思っても値がつかず、却って処分に費用がかかってしまうのが現状です。せっかくリサイクル店に買取見積もりしてもらっても全然ダメだったというケースも多いです。
捨てれば廃棄物、売れれば家財
 家具を処分するためには費用がかかりますが、方法によってはその費用を半分以上に圧縮することができます。
普通のリサイクル店では買い取って貰えない残置物を買い取ってくれる業者もあります。

場合によっては、残置物費用の大幅な節約をすることができます。
例えば、流通ルートを持っている買取業者にとっては、普通のリサイクル店では値がつかない残置物も、販売先を持っていれば、わずかながらでも値段をつけることができる場合があります。
処分費用がかかるはずだった衣服や家具が少しでも買取によって量が減ればその分残置物処分費用が安くなります。
残置物の買取・処分の見積もりを同時に行うことができます。
 往々にして、空家の所有者は、空家から離れたところに暮らしていることも多いものです。

せっかく残置物買取の見積で足を運ぶならば、一緒に不用品処分の見積もりも済ませておきたいものです。

当サイトでは残置物の買取・処分の同時見積もりを行っております。

残置物の区別をするために、先に買取だけ済ませてしまう方法もあります。

また、どれが残置物かどうかが区別するのに時間がかかるという方には、

先に値段が付きそうなものを買い取ってもらい、ある程度空家のスペースを

広くしてから、必要なものと不要なものを分けるという方法もございます。

信頼できる安心、安全な業者に依頼しましょう。

残置物の処分を依頼する業者には注意をしなければいけません。
廃棄物の収集・運搬の許可を受けていない違法な不用品回収業者に処分を依頼すると、「無料と思っていたら、後で有料といわれた。積んだ後で、高額な料金を請求された。」といったトラブルになってしまったり、残置物を回収した業者が不適切な処理をしたことにより国内外の環境汚染に繋がったり、残置物が不法投棄されたりする場合もございます。
どこの業者が信頼できるのか見極めることは難しいです。
廃棄物には、事業系一般廃棄物、一般廃棄物、産業廃棄物があり、産業廃棄物の許可があっても、家庭から出る一般廃棄物の収集・運搬ができない等複雑な法律となっています。
そのため、どこの事業者に残置物の買取や処分をお願いするのが適切なのか見極めることは非常に難しいです。
サイトでは信頼できる業者から残置物の買取・処分の同時見積もりを依頼できます。

自宅を売却しても、住宅ローンが残ってしまうけど、どうしたら良いの?

基本的に自宅を売却して住宅ローンが残ってしまう場合には、銀行が抵当権の抹消に応じてくれません。

抵当権をつけたまま所有権移転をすることはできないので、自宅の売却もできなくなるのです。

しかしながら、例外もあるので、例外についてまとめました。

1.任意売却

住宅ローンの滞納が続いてしまうと、分割払いの権利(期限の利益)を喪失し、債権者(銀行)は債権回収のため抵当権を実行(競売)することになります。

しかしながら競売では資金回収率が低くなってしまうため、競売前に債務者(住宅所有者)が住宅ローンが残っても抵当権を抹消してくれる任意売却があります。

競売は室内を確認できないまま買うことに比べて、任意売却は所有者の協力のもと室内を確認して買うことが出来るので、売却金額が高くなります。

債権者としても競売になるより資金を回収できる任意売却の方がより良いのです。

任意売却で残った借金については、破産等の債務整理手続きによって整理することや、覚書等により毎月少しずつ返済していくことになります。

2.残った住宅ローンを他から借金をして返す

残った住宅ローン分を例えば金利が高いフリーローンで借りて返す方法があります。

任意売却と異なり新たなローンが発生してしまうのですが、住宅ローンより毎月の支払いが低くなりますし、個人信用情報にも傷がつかずに済みます。

3.買い替えして不足分を次のローンに乗せる

一般的に、銀行は住宅ローンの支払いが苦しくて買い替えするという消極的理由を嫌います。

一方、子供が独立したことによる戸建てからマンションへのダウンサイジング等の積極的理由については問題視しません。

買い替えの場合においては、売却して残った住宅ローン分を新物件の購入諸経費に加えることができます。

この場合、金利の高いフリーローンでマイナス分を補うのではなく、金利の安い住宅ローンでマイナス分を補うことができます。

所有不動産をできるだけ高く売る方法

所有不動産をできるだけ高く売る方法についてまとめました。

・未公開で売却するのではなく、公開売却をする。

 ⇒不動産を高く売るためには、できるだけたくさんの人に見てもらいましょう。たくさんの人も見てもらえば、それだけ自分の不動産を理想の条件とする方に出会える確立が高くなります。

・内見をする方の印象を良くするように対応しましょう。

 ⇒売却している人の印象が良くなれば、自然と売却不動産の印象も良くなります。

・室内、特に水回りはできるだけ綺麗にしましょう。

 ⇒購入者の必要経費で一番経費が嵩むのは水回りのリフォーム費用です。せっかくの物件も多額のリフォーム費用がかかることで予算オーバーとなってしまう場合があります。また、水回りが汚いと物件全体のイメージが悪くなってしまいます。

・荷物はできるだけ少なくしましょう。

 ⇒荷物にあふれた物件は、実際の大きさよりも狭いイメージをもたれる原因となってしまいます。また、狭い物件では、物件の最重要要素の一つである開放感に乏しい結果となってしまいます。

・内見時には最大限明るく見えるように工夫しましょう。

 ⇒お客様が内見に見えた際には、全ての部屋の照明を点け、カーテン(レースカーテン含む)を全て明け、できるだけ明るく、できるだけ開放感が出るようにしましょう。

レインズのステータス管理が1月4日からスタートとなりました。これで囲い込みが行われているかどうか売主がチェックできるようになりました。

レインズのステータス管理が1月4日からスタートとなりました。これで囲い込みが行われているかどうか売主がチェックできるようになりました。

これまで売却依頼物件の両手契約を目指すために行われていた囲い込み。インターネットによる販促活動に特化した不動産仲介会社や、仲介手数料割引会社、両手契約を目指さないソニー不動産のような不動産仲介会社等々、様々な不動産仲介会社が増えていく中で取り沙汰されるようになりました。

今回のステータス管理は、売却を依頼している不動産仲介会社が、他の不動産仲介会社にどのように物件紹介をしているかが売主が確認できるようになりました。具体的には、取引状況が「公開中」、「書面による購入申込みあり」、「売主都合で一時紹介停止中」のいずれかで紹介されているか確認できるようになります。