新潟のリゾートマンション。管理組合の前理事長が組合の管理費等総額約11億7,800万円を着服。
新潟のリゾートマンション「ツインタワー石打」。管理組合の前理事長が組合の管理費等総額約11億7,800万円を着服。
リゾートマンションはバブル期に相次いで建設されましたが、バブル崩壊後の販売価格は3分の1程度まで急落しています。
築20年以上経過した現在、多額の修繕費がかかるようになっていますが、修繕の目処が立たないマンションが多いとのことです。
リゾートマンションは、居住者が少なく、組合総会も委任状で欠席する組合員も多く、今回のような事態になったのでしょう。
16年にわたって着服を続け、7億円の残高があるはずの組合口座もほぼ底をつき、今後の修繕はおろか将来の解体費等も払えないとなれば、一時金を組合員から徴収するしか方法がないのではないでしょうか。
パークシティLaLa横浜の杭打ちデータ流用問題のまとめ。問題となっている７つのこと。
杭打ちデータ流用問題もどこが問題なのかはっきりとしてきました。下記に7つの問題点を整理しました。
1.杭を打つ理由
⇒①近代以降、人口増や経済発展を背景に、軟弱な地盤にも建物を建てる必要が生じた。
②杭が建物と固い地盤をつなぎ、建物をしっかりと支えることができる。
2.杭の種類
⇒①支持杭：支持層まで杭を打ち込んで建物を支える
②摩擦杭：支持層までは打ち込まずに杭と地盤の摩擦力で建物を支える
3.杭打工法
⇒①既製杭工法：あらかじめ工場で製造した杭を埋め、杭の先端部と支持層をセメントで根固めする
②場所打ち杭工法：現場で組んだ鉄筋を穴に埋め、コンクリートを流し込んで杭を作る
4.なぜ流用したのか
⇒①建築当時は、杭打ちデータを紙で印刷するのが一般的であった。データ紙が雨で濡れたり紛失したりすると、取り直せなかった。
②データの取得や報告が軽視されていた(チェック体制の不備)
③元請け・下請けの力関係
5.法的責任
⇒①建設業法：データ流用が意図的と判断された場合、業務改善命令や営業停止となる
②建築基準法施工例：杭の先端が良好な地盤に達しなければならない（達していなくても構造上安全と確認できる）。補修などの是正措置命令。
③住宅品質確保促進法：新築住宅の引渡しから最大１０年間は売主が瑕疵担保責任を負う。
6.建物の安全性
⇒①データが流用されていても、杭が支持層に届いている場合もある。
②杭の強度を実際の３分の１で計算している(安全率を３倍にしている)ため、杭の１本が支持層に届いていなかったとして、安全性が損なわれていない場合もある。
7.今後の対応
⇒①買取：マンションの価値が一番高かった時期を基準として、売主が各戸を買い取る
②建て替え：所有者の５分の４以上の賛成が得られれば、建て替える
③慰謝料：各戸に３００万円の慰謝料を支払う。
不動産会社から手付金を預かると言われたが、大丈夫なの？
不動産会社が手付金を預かるのは、万一、所有権移転時に売却不動産に設定されている抵当権等が抹消できない場合に買主を保護するためのものです。売主が抵当権を抹消できなくなり契約を解除することになったが、売主が手付金を使ってしまったがために、違約金どころか手付金さえ支払われない。そんな事態を未然に防ぐために不動産会社が、手付金を預かるのです。
【前提条件】
・抵当権が設定されたまま所有権移転をすることはできない。
・手付金を預かるのは、残代金＜ローン残高、となる場合。
・手付金預かりは買主保護のため
【手付金を預からない場合】
不動産売買代金－売却諸費用－ローン残高 ＞ 手付金
（2800万円） （100万円） （2500万円） (200万円)
【手付金を預かる場合】
不動産売買代金－売却諸費用－ローン残高 ＜ 手付金
（2700万円） （100万円） （2500万円） (200万円)
【買主側の立場=手付金を預かられてしまうような契約で大丈夫なの】
買主側からすると、手付金を不動産会社が預かってくれるのは良いことと言えます。なぜなら、不動産会社がきちんとローン残高を把握していることの現れだからです。
【売主側の立場=自分のお金なのに自由に使えないのは納得いかない】
手付金を使ってしまった場合に住宅ローンが完済できない場合は要注意です。お金はあると使ってしまいがちです。決済当日を迎えて、手付金分の不足金が生じて所有権移転できなかった。ということでは目も当てられません。
所有不動産を売却したが、固定資産税はいつまで支払わなきゃいけないの？
所有している不動産を売却した場合、いつまで固定資産税を支払わなければいけないのか、引渡しのタイミング(特に12月中)で注意が必要です。（本記事は平成27年分の関東ルールのものです）
平成27年度分(平成27年1月1日時点の不動産所有者)
の固定資産税支払日：①平成27年6月30日②平成27年9月30日③平成28年1月5日④平成28年3月2日
引渡日：平成27年1月1日～平成27年12月31日での引渡し⇒上記①～④の4期分を支払う。
※ここで注意をしなくてはならないのが、売主が支払う③と④の分は平成27年度分ということです。例えば平成27年12月中に所有不動産を売却した場合、平成28年度分の固定資産税を払わなくてはいけないような錯覚に陥ってしまいます。特に12月中に引渡しをする場合で、一括納付をしていない場合、買主からもらえる固定資産税の日割り清算額は僅かです(年税額の1ヶ月分に満たない)。そのため、余計に③～④の支払いがおかしいような気持ちになってしまうのです。
不動産会社と締結した媒介契約は3ヶ月継続しなくてはならないの？
所有不動産を売却するときに不動産会社と締結する媒介契約。宅地建物取引法上、この媒介契約の最長期間は3ヶ月と法定されており、3ヶ月を超える売却活動を依頼するときは、更新契約が必要となります。
すなわち、最長期間が3ヶ月と法定されているだけであり、1週間の媒介契約を締結することも可能ですし、一度3ヶ月と期間を設定した媒介契約も、どちらか申し入れることで、契約を途中で解除することも可能です。
契約を途中で解除する場合には、予定していた転勤等がなくなった、買い替え先の物件が売れてしまった、売却担当者に不手際(こまめな連絡がない、望んでいなかったチラシを入れてしまった、預けていた書類を返すのが遅い等)があって信頼関係がなくなった、等様々ございます。
中小不動産会社の中には媒介契約を解除するならば、それまでにかかった経費を請求すると脅してくるところもありますが、不動産会社が受領する報酬(仲介手数料)はあくまで成果報酬ですので、そのような要求には拘る必要はありません。
不動産の買主は、新住所と旧住所、どちらで手続きしたほうが良いの？
不動産売買契約を締結し、住宅ローンの本申込も終わると、残りは銀行とのローン契約と決済(登記)手続きになるのですが、このローン契約と登記手続きを契約時の住所(旧住所)で行うのか、新居の住所(新住所)で行なうのか問題になります。
銀行ローンの担当者は、新住所で手続きを行うことを勧めてくることが多いと思います。なぜならば、新住所で手続きしておけば、登記時や決済後に余計な書類が不要(住宅ローン控除、登録免許税の軽減、不動産取得税の軽減)になりますし、決済手続き後に旧住所から新住所へ変更する手間が省けるからです。
一方、行政上の基本的な取り扱いは、新住所へ住民票を移すのは、実際に引越しが終わってからという形になります。従って銀行担当者が勧めるように、決済手続き前に新住所へ住民票を写し、ローン契約や登記手続きを新住所で行うことはできないはずです。
ところが、一部の自治体では実際に引越しが終わったかどうかは申請者の申告に任せているところも多く、窓口で実際には引越ししていないにも関わらず、引越ししたと申告して新住所に住民票を移すこともできるのです。ただ、窓口担当者から引越しが終わったんですよね？と聞かれるので、そうですとウソをつかなくてはなりません。また、厳しい自治体では引越ししていないことがバレてしまう場合もあるので注意が必要です。
不動産業界の専門サイト(レインズ)を悪用。空き部屋で不正購入品受け取り。
11月7日に新聞記事にされていた標記事件ですが、不動産業界に勤めているものであればこんな日が来ることは想像に難しくないことでしょう。一般の人にはわかりにくいシステムかもしれません。どのようなことなのでしょうか。
売却不動産の中には、居住中の物件の他、空室となっている物件があります。更に、空室となっている部屋の中には既にリフォーム済みのものや、テーブルやベッド等が置かれているものもあります。テーブルやベッドを置いてあるのは、売主である不動産業者が物件を販売しやすくする様見栄えをよくするために置いてあるものですが、中にはそのまま家具付きで売却している不動産もあります。空室の売却不動産にお客様をいつでも(立会不要で)お連れできるよう、現地に鍵がキーボックスに保管されて設置されています。
そして、空室となっている物件に不動産業者が購入検討客を案内するときは、売主にキーボックスの番号を教えてもらうようコンタクトを取るわけですが、空室となっている物件を探す際に悪用されたのが専門サイト(レインズ)です。一度不動産業界で働いたものであれば分かることなのですが、レインズへのアクセスと、空室物件の検索は非常に容易になっています。IDとPWを控えていれば不動産会社を辞めたあとでも自宅のPCで容易にレインズにアクセスできます。そして空室を検索し、不動産会社のふりをして、空室の鍵を置いてある場所と鍵を保管してあるキーボックスの番号を聞き出せば、いつでも空室に出入りすることができます。キーボックスの番号を聞き出すときは通常名刺のFAXを要求されるのですが、中には大手不動産会社名を名乗ればそれだけで信用してキーボックスの番号を教えてくれる会社もあります。
不動産営業マンの中には、仕事中に空室に置かれたソファで休んでいるものもいますし、やろうと思えば空室に１泊するぐらい出来てしまいます。そんな状況が犯罪に悪用されてしまったのが今回の新聞記事です。
不動産売却時に気になる5つの税金のこと。所得税や扶養はどうなるの？
不動産売却時に気になる5つの税金のことについてまとめました。質問が多い、所得税や扶養控除のことについても記載しました
1．所得税について
不動産売却時にかかる所得税は、譲渡税のみになります。そのため、不動産を売却したことで年収が高くなり、所得税がたくさん課税されてしまうことはありません。主婦の方が扶養から外れてしまうこともありません。確定申告上も給与所得に対する税金と、不動産譲渡所得に対する税金は分けて計算されています。一般の人が気にする所得税は、給与所得に対する税金ですね。
2．扶養控除について
不動産売却収入があった場合、特に専業主婦の方が扶養から外れてしまうのではないとかご心配される方もいらっしゃいます。
結論から申し上げますと、扶養控除の対象から外れることはありません。
前述したとおり、給与所得に対する控除と不動産譲渡所得に対する控除の考え方は全くの別物です。税金の課目が違うので、不動産の譲渡所得が、給与所得に対して影響することはありません。※社内的な福利厚生である家族手当等は、その会社のルールによります。
3．不動産譲渡税について
不動産売却時にかかる税金は、あくまで売却不動産が購入代金より高く売れた（儲かった）場合のみ課税されます。
・税率は売却不動産の所有期間によって異なります。5年未満の所有⇒売却益の39％、5年以上の所有⇒売却益の20％
・売却益から必要経費(仲介手数料等)を控除することができる。
・居住用財産を売却した場合は、3,000万円までの売却益については課税されない。
4．登記費用(登録免許税)
売却不動産に抵当権や根抵当権が設定されている場合、売却に必要となる抹消手続きの為に、抵当権等1本につき1,000円の登録免許税が必要となります。
5．契約印紙（印紙税）
売買契約書を作成する場合、契約書に収入印紙を貼付しなければなりません。
・1,000万円～5,000万円未満の売買代金⇒10,000円の印紙
・5,000万円～1億円未満の売買代金⇒30,000円の印紙
絶対に押さえておきたい不動産売買の仲介手数料の値引き。各会社間の値引き率。
不動産売買をする場合に支払う不動産仲介手数料
値引きについてまとめてみました。
【大手不動産仲介会社】
・大手不動産仲介会社でも値引きすることがあります。
・値引き率は10％～20％が多いです。
・職員割引は50％～70％の値引きになります。
【中小不動産仲介会社】
・中小不動産仲介会社は値引きすることを前提で営業しております。
・値引き率は50％。購入物件によってはゼロのところもあります。
【零細不動産仲介会社】
・信用や紹介で仕事をすることが多いので、値引き率は50％が多いです。
