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新潟のリゾートマンション。管理組合の前理事長が組合の管理費等総額約11億7,800万円を着服。

新潟のリゾートマンション「ツインタワー石打」。管理組合の前理事長が組合の管理費等総額約11億7,800万円を着服。

リゾートマンションはバブル期に相次いで建設されましたが、バブル崩壊後の販売価格は3分の1程度まで急落しています。

築20年以上経過した現在、多額の修繕費がかかるようになっていますが、修繕の目処が立たないマンションが多いとのことです。

リゾートマンションは、居住者が少なく、組合総会も委任状で欠席する組合員も多く、今回のような事態になったのでしょう。

16年にわたって着服を続け、7億円の残高があるはずの組合口座もほぼ底をつき、今後の修繕はおろか将来の解体費等も払えないとなれば、一時金を組合員から徴収するしか方法がないのではないでしょうか。

パークシティLaLa横浜の杭打ちデータ流用問題のまとめ。問題となっている7つのこと。

杭打ちデータ流用問題もどこが問題なのかはっきりとしてきました。下記に7つの問題点を整理しました。

1.杭を打つ理由

 ⇒①近代以降、人口増や経済発展を背景に、軟弱な地盤にも建物を建てる必要が生じた。

   ②杭が建物と固い地盤をつなぎ、建物をしっかりと支えることができる。

2.杭の種類

 ⇒①支持杭:支持層まで杭を打ち込んで建物を支える

   ②摩擦杭:支持層までは打ち込まずに杭と地盤の摩擦力で建物を支える

3.杭打工法

 ⇒①既製杭工法:あらかじめ工場で製造した杭を埋め、杭の先端部と支持層をセメントで根固めする

   ②場所打ち杭工法:現場で組んだ鉄筋を穴に埋め、コンクリートを流し込んで杭を作る

4.なぜ流用したのか

 ⇒①建築当時は、杭打ちデータを紙で印刷するのが一般的であった。データ紙が雨で濡れたり紛失したりすると、取り直せなかった。

   ②データの取得や報告が軽視されていた(チェック体制の不備)

   ③元請け・下請けの力関係

5.法的責任

 ⇒①建設業法:データ流用が意図的と判断された場合、業務改善命令や営業停止となる

   ②建築基準法施工例:杭の先端が良好な地盤に達しなければならない(達していなくても構造上安全と確認できる)。補修などの是正措置命令。

   ③住宅品質確保促進法:新築住宅の引渡しから最大10年間は売主が瑕疵担保責任を負う。

6.建物の安全性

 ⇒①データが流用されていても、杭が支持層に届いている場合もある。

   ②杭の強度を実際の3分の1で計算している(安全率を3倍にしている)ため、杭の1本が支持層に届いていなかったとして、安全性が損なわれていない場合もある。

7.今後の対応

 ⇒①買取:マンションの価値が一番高かった時期を基準として、売主が各戸を買い取る

   ②建て替え:所有者の5分の4以上の賛成が得られれば、建て替える

   ③慰謝料:各戸に300万円の慰謝料を支払う。

不動産業界の専門サイト(レインズ)を悪用。空き部屋で不正購入品受け取り。

 11月7日に新聞記事にされていた標記事件ですが、不動産業界に勤めているものであればこんな日が来ることは想像に難しくないことでしょう。一般の人にはわかりにくいシステムかもしれません。どのようなことなのでしょうか。

 売却不動産の中には、居住中の物件の他、空室となっている物件があります。更に、空室となっている部屋の中には既にリフォーム済みのものや、テーブルやベッド等が置かれているものもあります。テーブルやベッドを置いてあるのは、売主である不動産業者が物件を販売しやすくする様見栄えをよくするために置いてあるものですが、中にはそのまま家具付きで売却している不動産もあります。空室の売却不動産にお客様をいつでも(立会不要で)お連れできるよう、現地に鍵がキーボックスに保管されて設置されています。

 そして、空室となっている物件に不動産業者が購入検討客を案内するときは、売主にキーボックスの番号を教えてもらうようコンタクトを取るわけですが、空室となっている物件を探す際に悪用されたのが専門サイト(レインズ)です。一度不動産業界で働いたものであれば分かることなのですが、レインズへのアクセスと、空室物件の検索は非常に容易になっています。IDとPWを控えていれば不動産会社を辞めたあとでも自宅のPCで容易にレインズにアクセスできます。そして空室を検索し、不動産会社のふりをして、空室の鍵を置いてある場所と鍵を保管してあるキーボックスの番号を聞き出せば、いつでも空室に出入りすることができます。キーボックスの番号を聞き出すときは通常名刺のFAXを要求されるのですが、中には大手不動産会社名を名乗ればそれだけで信用してキーボックスの番号を教えてくれる会社もあります。

 不動産営業マンの中には、仕事中に空室に置かれたソファで休んでいるものもいますし、やろうと思えば空室に1泊するぐらい出来てしまいます。そんな状況が犯罪に悪用されてしまったのが今回の新聞記事です。

パークシティLaLa横浜が傾いているそうです。

2.4cm傾いているらしいです。原因は、約50本のくいのうち計8本のくいが強固な地盤まで届いていないことだという。建設時に必要な地盤調査の一部をせずに別のデータを転用するなどして基礎工事を行った可能性があります。

3,000万円台の人気のあるマンションだったが、これを機に暴落してしまうでしょう。先般耐震偽装のあったアイディーコート本厚木の場合と比べて大手のデベロッパーによる建築基準法違反。

不動産は見えない箇所が多く、大手不動産会社のブランドを頼りに購入している方も多いと思います。このような大手がしっかりしていないと地場会社ではきちんと施工されているのか更に不安になってしまう方もいるでしょう。

パークシティLaLa横浜

所在:横浜市都筑区池辺町4035-13

交通:横浜線「鴨居」駅 徒歩11分

築年月日:平成19年12月築

地上階数:地上12階建

総戸数:705戸

隣接施設:ららぽーと横浜

分譲会社:三井不動産レジデンシャル

施工会社:三井住友建設

マンション管理会社の総合満足度ランキング

スタイルアクトが運営するサイト「住まいサーフィン」で行った1907件の調査結果です。

1位:野村不動産パートナーズ 69.4

2位:三井不動産レジデンシャルサービス 69.1

3位:住友不動産建物サービス 69.1

4位:三菱地所コミュニティ 66.6

5位:伊藤忠アーバンコミュニティ 65.4

6位:穴吹コミュニティ 64.5

7位:東急コミュニティ 63.8

8位:東京建物アメニティサポート 63.3

9位:三菱地所丸紅住宅サービス 63.3

10位:長谷工コミュニティ 62.3

 

レインズ上に物件の商談状況(物件照会の可否)を明示

(公財)東日本不動産流通機構は、2015年9月17日、レインズ上に当該物件の商談状況を明示し、売却依頼者が自らの物件の商談状況を随時閲覧できるようにする「ステータス管理」機能の導入について理事会で承認した。

これは、2015年2月に問題となった大手不動産会社による「囲い込み」を防止するための具体策で、専属専任・専任媒介契約の売買物件を対象に、当該物件の商談状況(ステータス)の登録を義務付けたものです。

これにより、ステータス上「公開中」と登録された物件については、原則として詳細情報の提供や案内を拒否することは不可となる。

これまでは、物元業者は自らの両手契約を目指すため、売主と専任媒介契約を締結してレインズに物件登録するものの、他業者からの物件紹介を拒否することで自社客での成約を目指していた(囲い込み)。これには結果的には売主の販売機会を喪失していたという問題が生じることとなった。

この制度が導入されれば、売主が認識する販売状況と不動産会社が行っている販売状況が一致し、囲い込みにより売主が損失を被ることがないようになる。

2015年7月1日の基準地価発表

国土交通省が発表した7月1日の基準地価は、東京、大阪、名古屋の3大都市圏で、住宅地が2年連続、商業地は3年連続上昇しました。

東京オリンピックによる不動産地価の先高観、中国人による爆買い、株高に連れられた不動産価格の上昇、相続税の増税等による現金の不動産化、低金利や住宅ローン減税、トヨタに代表される好調な企業業績、アメリカの経済好調によるドル高円安等により特に都心ではミニバブルの様相を呈しております。

しかしながら、札幌、仙台、広島、福岡の中枢4都市は、調査地点の約7割が上昇したのに対し、4都市以外の地方圏は上昇地点が1割にも満たないという二極化の状態が顕著となっています。

今後の中国経済の不安定化、アメリカの利上げ、自然災害等の要因により今後の不動産地価に行末には注意が必要となります。

マンション耐震不備で提訴、アイディーコート本厚木五番館

大木建設が施工し、一建設が販売した「アイディーコート本厚木五番館」。このマンションに設けられているはずの『耐震スリット』の大部分が欠落していて訴訟問題になっているという。スリット欠落によって壁や柱にひび割れが起きていたり、外壁の防水不良など施工に複数の不備があるという。アイディーコートシリーズは関東を中心に計93棟、一建設は飯田グループの建売業者で割安な戸建て住宅を供給している。この事件によって、アイディーコートシリーズのマンション価値の下落、一建設販売の戸建て住宅の価値の下落が起きると思います。

新築マンションの年収倍率が5年連続で拡大。

2014年の新築マンションの年収倍率を東京カンテイが発表しました。これによると、年収倍率の全国平均は7.17倍と前年から0.58倍と5年連続で拡大しました。これには、新築価格(70㎡換算)は207万円と上昇した一方、平均年収が6万円減少したためです。東京の年収倍率は10.61倍と借り入れできる住宅ローンの年収倍率8倍を軽く超えており異次元の世界に入っています。

2016年03月08日

マンション売却時に不要となった古いエアコンが無料で処分できる。

マンション売却時に、買主から撤去を依頼された古いエアコンですが、引越会社に処分を依頼する方法が一般的ですが、流通ルートを持っている業者にお願いすると、無料で外して撤去してくれる業者があります。 その他に処分する使える家電製品等があれば、全部でいくらと

2016年01月24日

所有不動産をできるだけ高く売る方法

所有不動産をできるだけ高く売る方法についてまとめました。 ・未公開で売却するのではなく、公開売却をする。  ⇒不動産を高く売るためには、できるだけたくさんの人に見てもらいましょう。たくさんの人も見てもらえば、それだけ自分の不動産を理想の条件とする方に

2015年12月10日

不動産売却時の内見前に行いたい5つのこと

不動産売却時の内見前に行いたい5つのことをまとめました。 ・荷物を片付ける ⇒荷物がたくさんある部屋は開放感が乏しくなってしまい思ったよりも狭い部屋という印象を与えてしまいます。 ・たくさんの不動産営業マンに物件を見てもらう ⇒たくさんの営業マンに物

2015年12月09日

不動産を売却しても住み続けることはできるの?

通常、不動産を売却して残代金を受領すると同時に、売却不動産を引き渡さなければなりません。しかしながら、住宅ローンが払えない場合や住み替えで新居の完成に時間がかかるが仮住まいはしたくない等の理由で売却後の不動産に住み続けたいという事情を持っている方もい

2015年11月15日

所有不動産を売却したが、固定資産税はいつまで支払わなきゃいけないの?

所有している不動産を売却した場合、いつまで固定資産税を支払わなければいけないのか、引渡しのタイミング(特に12月中)で注意が必要です。(本記事は平成27年分の関東ルールのものです) 平成27年度分(平成27年1月1日時点の不動産所有者) の固定資産税

2015年11月14日

不動産会社と締結した媒介契約は3ヶ月継続しなくてはならないの?

所有不動産を売却するときに不動産会社と締結する媒介契約。宅地建物取引法上、この媒介契約の最長期間は3ヶ月と法定されており、3ヶ月を超える売却活動を依頼するときは、更新契約が必要となります。 すなわち、最長期間が3ヶ月と法定されているだけであり、1週間

2015年11月11日

不動産売却時に気になる5つの税金のこと。所得税や扶養はどうなるの?

不動産売却時に気になる5つの税金のことについてまとめました。質問が多い、所得税や扶養控除のことについても記載しました 1.所得税について 不動産売却時にかかる所得税は、譲渡税のみになります。そのため、不動産を売却したことで年収が高くなり、所得税がたく

2015年11月11日

絶対に押さえておきたい不動産売買の仲介手数料の値引き。各会社間の値引き率。

不動産売買をする場合に支払う不動産仲介手数料 値引きについてまとめてみました。 【大手不動産仲介会社】 ・大手不動産仲介会社でも値引きすることがあります。 ・値引き率は10%~20%が多いです。 ・職員割引は50%~70%の値引きになります。 【中小