売れない不動産の理由
よほど不動産仲介会社の査定価格から販売価格が乖離していない場合、一般的には売り出しから3～6か月でご成約になることが多いです。この期間を超えて売れない不動産には下記のような条件に該当することが多いです。
1．【内装状態が悪い】
不動産仲介の営業マンは様々な物件を見てきているので、いくら内装状態が悪い物件といえどもリフォーム上がり後の物件のイメージをつけることができます。しかしながら、一般の人にはどうしてもリフォーム前のイメージが残ってしまい、なかなか成約に結び付かない場合が多いです。
2．【ランニングコストが高い】
マンションの中には、管理費・修繕積立金が異様に高く設定されていることもあり、せっかく具体的な話になっても資金計算の時点で中断されてしまうことも多いです。また、そのような物件は3,000万円以下の定額帯の物件に多く、自然と購入されるお客様の予算も厳しくなりがちです。
3．【築年数が経過している】
リフォームで新築同様の内装状態になっているとしても、やはり築年数が経過していることが響いてしまいます。また、他の物件と比較して検索条件が狭くなってしまうことからお問い合わせの数も非常に少なくなってまいります。
4．【需要が少ない】
相場の値段で売り出されている物件でも、バス便などの元々の需要が少ないエリアだとやはり成約までに時間がかかってしまいます。
5．【立地が悪い】
目の前が駐車場や幹線道路沿いの物件などは、購入する人を選んでしまいます。このような場合だと相場価格での売り出しでもやはり時間がかかってしまいます。
6．【間取りが弱い】
戸建てなのに4LDKの間取りではない、二世帯住宅等無駄に間取りが大きく総額が高くなってしまう、ファミリータイプのマンションなのに間取りが2LDK以下等の部屋など、リフォームして間取りが変更出来るとはいっても最初の検索条件に引っかかってくれない、一般の人にはイメージがしにくい等の理由により成約まで時間がかかってしまう場合が多いです。
【以上のような事情でなかなか売りづらい物件などはいっそ買取で売却した方が良いかもしれません。】
買い替えの時の資金計算
買い替え時の資金計算には次の方法があります。
1．【買い先行でダブルローンができる】
新居と旧居の住宅ローンをダブルで支払っていけるだけの年収がある場合、引っ越し後にゆっくり自宅を売却することができます。
2．【買い先行で購入後6か月以内に売り切る】
新居と旧居の住宅ローンをダブルで支払うことができない場合、自宅の売却が必須となりますが、決済後6か月間の売却猶予期間が得られる場合があります。中には、新居のローンを利息の支払いのみに留めてくれる銀行もあります。
3．【同時決済の引渡遅延】
例えば、午前中に旧居の売却決済を行って住宅ローンの完済を行い、午後に新居の住宅ローンの借入をして決済を行います。本来は、旧居の決済時に鍵を買主に渡さないといけないのですが、新居の鍵をもらえるのはその日の午後になります。そこから引越で荷物の移動という形になりますが、1日で引越しを終わらせるのは至難の業です。その為、旧居の鍵の受け渡しに数日の猶予を頂く引渡遅延（引渡猶予）という方法を取ることができます。この方法をとるためには、お金を払ったのにもかかわらず新居に住めない買主の了承が必要になります。
4．【売却先行の仮住まい】
購入と売却の決済の引き渡し時期が合わない場合は、資金計算を確定するために先に売却決済して仮住まいしてから購入決済することになります。仮住まい間は賃料が発生いたしますが、その分住宅ローンの支払いもなくなっています。
不動産購入時の価格交渉の極意8か条
中古マンションや中古戸建てを購入するときの値段交渉の極意8か条をまとめました。
不動産購入の値段交渉をするときの参考にしてください。値段交渉時に必見です。
１．【オーナーに好かれましょう】
物件を内見するときには、物件で良いと思ったところは素直に感想を述べて売主に好印象を与えるようにしましょう。売主にあの方に購入してもらいたいと思ってもらうと値段交渉もしやすくなります。
２．【売却理由を確認しましょう】
何故その物件を売りに出しているのか、もしかすると急いで売却をしようとしている時など、値段を下げてでも早く売りたいとおもっているならば値段交渉がしやすくなります。
3．【資金計算を把握しましょう】
物件購入の資金計算を詳細に確認すると、本体価格の他に諸経費やリフォーム費用が別途かかってくるので、購入総額は自然と大きくなります。
４．【何故下げて欲しいのか理由を明確にしましょう】
理由もなく値段を下げてもらうことは至難の業です。例えば月の支払いを毎月10万円以内に抑えたい、リフォームにかかる費用を引いて欲しい等の相手方が納得してくれる理由が必要です。
５．【相場を確認しましょう】
現在の販売価格と相場価格がどれくらい離れているか確認しましょう。相場価格は、100万円～200万円のブレがありますが、販売価格が相場価格より著しく高い場合、値下げを交渉できる余地がある場合があります。
６．【値段以外の条件も確認しましょう】
売主に手付金の額や引き渡し時期についての要望がある場合、それらの条件を売主に合わせることで値段を下げてもらえるように交渉しましょう。
7．【交渉の余地を残しましょう】
あまりに厳しい値段交渉は、却って営業マンのやる気を削いでしまいます。多少は譲歩できる姿勢を見せておくことも大切です。
8．【物件についての詳細を把握しましょう】
物件を購入する際にハードルとなるようなことを材料に値段交渉をしましょう。例えば、マンションであれば修繕積立金の値上げ予定があることや、戸建であれば雨漏りをしたことがある等を理由として値段を下げてもらいます。
