不動産取引で印鑑証明書や住民票は何通必要になるの？

不動産取引で印鑑証明書や住民票は何通必要になるのか。主な場合をまとめました。

【売主の場合】

・所有権移転登記の為に印鑑証明書が必ず必要となります。

・住宅ローン会社に印鑑証明書を提出する必要がある場合がある。※原本還付で足りる場合もあります。

・住所変更で住民票が必要な場合がある。決済時に発行から3か月以内の謄本上の住所の印鑑証明書がない場合、印鑑証明書が必要となります。

【買主の場合】

・抵当権を設定する場合、印鑑証明書が1通必要となります。

・所有権移転登記の為、住民票が1通必要となります。

建売住宅ってどうなの？メリットデメリット

注文住宅と建売住宅、建売住宅を購入しても大丈夫なのか。メリットデメリットをまとめました。基本的に建売住宅は、大量発注した安価な部材と工期を短くすることで人件費を圧縮することによって安価な戸建て住宅を提供しています。したがって一般消費者は安く一戸建てを購入できる一方で様々なデメリットが生じてきます。

①建物の傷みが早い⇒建売住宅は建築後10年経つと、安価な部材で表面だけ整えている為、建物の傷みが激しくなります。20年も経つとボロボロになり建物の価値は全く見込めなくなります。

②メンテナンスに多額の費用がかかる⇒建売住宅は、狭い土地を目一杯活用して建築されている為、例えば外壁塗装をするときなど、足場を設置するのに一般的な住宅より多額の費用がかかることに加えて、３階住宅ともなればより一層の費用が加算されることになります。

③資産価値の減少が著しい⇒建売住宅は、土地の面積をできるだけ小さくして建物をできるだけ安く建てることで購入総額を抑えています。建物の価値は年々減価償却し減少していき、２０年も経つと土地の価格ぐらいしか残らなくなります。しかしながら土地の面積は小さいため、その不動産価値は全く少ないものとなってしまいます。

検査済証がない戸建てを購入しても大丈夫？

今でこそ検査済証を取得することが当たり前になった新築戸建。昭和や平成初期に建築された戸建てには検査済証がないことが当たり前です。これは、建築確認申請から多少の変更をした場合でも変更申請の承認を得なければならず、変更申請の費用を抑えるために変更申請を行う慣習がなかったためです。検査済証がない場合にどの様な不利益が生じるかというと、建築確認申請が必要となる増改築が行えない場合があります。適法に建築された戸建てであることを証明する必要があるのに対して、適法性を証明できない場合は違法建築の可能性があり、違法建築の可能性がある戸建てに対する建築確認申請を認めるわけにはいかないからです。最近は、検査済証を取得していなかった中古戸建が余りに多いため、中古戸建の流通を促進させる政府の意向に沿うようにするため、検査済証を取得できていない戸建でも増改築の建築確認申請が出来る様に新制度ができるとのことです。この制度を使えば、安価な方法で建築確認申請が出来ますので、一般不動産購入者・売却者双方にメリットが生じます。

購入する不動産が問題ないか不安がある場合

購入する不動産が問題ないか不安がある場合にどのように不安を解消したら良いでしょうか。建物診断（ホームインスペクション）を行うことも一案でしょう。

　⇒特に一戸建てを購入する場合に、建物の状態が問題ないか不安になる方もいらっしゃいます。そのような場合には建物診断を行うと良いでしょう。下記調査項目がクリアになれば安心できるでしょう。

　・外壁のコーキングの状態は良好か

　・シロアリが生息していないか

　・建物に傾きが生じていないか

　・漏水していないか

　・雨漏りしていないか

私道に接道している不動産を購入するリスク

私道に接道をしている不動産を購入する場合にはどのようなリスクがあるのでしょうか。

①私道の管理・維持を私道所有者で行わなければならない。

　⇒水道管や下水管に不具合が生じた場合に、自治体に修繕をしてもらうことが出来ず、私道所有者全員の負担で修繕しなければならない場合があります。

②購入不動産を売却する場合に売りにくくなる場合がある。

　⇒不動産購入者の中には公道に接道していることにこだわる方がいます。私道に接道している不動産は、公道に接道している不動産に比べて売りづらいと言えます。※私道には私道所有者以外の立ち入りがないというメリットもあります。

③再建築する場合に支障が出る場合がある。

　⇒再建築する場合に、私道の通行・掘削承諾が必要になったり、位置指定道路の変更がないことの証明が必要になったりと、公道と比べて手続きが煩雑になる場合があります。

不動産購入手付金はどのように用意したら良いの？

フルローンで購入する場合は、自己資金の用意は不要となりますが、銀行から融資を受けられるのは決済時（引渡時、所有権移転時）となるため、契約時には一時的にお金が必要となってきます。この手付金をどのようにしたら良いのでしょうか。※契約時に手付金を住宅ローンとして借りることはできません。

①身内の方に一時的に借金をする。⇒契約時に借りたお金は決済時に戻ってくると説明してお金を借ります。

②消費者金融等のノンバンクから借金をする。⇒契約後に行う本申込み時に借金したことがばれてしまいます。そうすると住宅ローンを借りることが出来なくなってしまいます。※住宅ローンを借りない奥様の名義で借りる方法は大丈夫な場合があります。

③一括決済をする。⇒どうしても手付金が用意できない場合は、一括決済をするという方法があります。この方法は売買契約締結と決済を同時に行うので手付金が不要になります。また、借入する住宅ローンで全ての経費を賄うことができます。

不動産購入代金、土地と建物の内訳の計算方法は？

個人が所有している不動産を売却・購入する場合の売買代金は、土地・建物の内訳はそれぞれ明示されていないことが一般的です。

そのため、建物の減価償却費を計算する場合には不動産売買代金における土地・建物の内訳を計算する必要が生じてきます。

①購入当時の固定資産税の評価証明書がある場合⇒土地と建物の評価額から案分して計算致します。

②建物の標準建築費と建物面積からその建物を新築した場合の建築費用を算出します。建築費用から、購入時の築年数に応じた減価償却費分を控除すると建物代金が算出できます。

古い家（空家）なので、補修の責任を負わないように契約することはできるの？

築年数が20年以上経過していたり、空家（空室）になってから1年以上経過していたり、不具合が多数発生している、補修するお金がないような場合に、売却後（引渡後）に生じた不具合について買主から責任を追及されないようにする方法があるか。

売主は、設備については決済後（引渡後）1週間、雨漏り・シロアリ・給排水管等の故障については3か月間の瑕疵担保責任を負うが、上記のような事情で不具合発生の蓋然性が高い場合には瑕疵担保責任を免責にして売買契約を締結することができます。しかしながら、その場合でも売主が知っていた不具合の内容を買主に告知せずに売買契約を締結した場合には、瑕疵担保責任を免責にすることはできません。

不動産売却後に故障が見つかった場合に、新品に交換する必要があるの？

不動産売却後に設備（給湯器やエアコン等）が故障している（瑕疵がある）ことがわかった場合に、売主は設備を新品に交換しなければならないか。

不動産売買契約においては、売主に瑕疵担保責任が課されることが一般的です。その為、売主は知っている不具合（瑕疵）について設備表や物件状況等報告書により買主に対して申告しなければなりません。

申告以外の内容で壊れた個所（瑕疵）が発生した時は、下記基準で売主に補修（修理）する責任が生じます。あくまで補修をすれば足りるので、新品に交換する必要はございません。

「1週間」

・給湯器、ガスコンロ、食洗機、浄水器、レンジ、浴室乾燥機、24時間換気システム、オートバスシステム、換気扇、床暖房、照明器具、エアコン、トイレ、インターホン

「3か月」

・雨漏り

・シロアリ

・給排水管の故障

・主要な部位のの木部の腐食※戸建てのみ

「免責」

・電球やパッキン等の消耗品

不動産の売却活動にはどのような方法があるの？

不動産の売却活動方法についてまとめました。

・不動産業者間ネットワーク「レインズ」への物件掲載

・インターネットのポータルサイト、ホームページ等への物件登録

・新聞折り込み広告、ポスティングチラシ

・不動産会社の店頭でのPOP掲載

・近隣不動産会社の営業マンに物件告知・物件紹介

・現地販売会、オープンハウス

・捨看板