中古マンションや中古戸建てを購入するときの値段交渉の極意8か条をまとめました。
不動産購入の値段交渉をするときの参考にしてください。値段交渉時に必見です。
１．【オーナーに好かれましょう】
物件を内見するときには、物件で良いと思ったところは素直に感想を述べて売主に好印象を与えるようにしましょう。売主にあの方に購入してもらいたいと思ってもらうと値段交渉もしやすくなります。
２．【売却理由を確認しましょう】
何故その物件を売りに出しているのか、もしかすると急いで売却をしようとしている時など、値段を下げてでも早く売りたいとおもっているならば値段交渉がしやすくなります。
3．【資金計算を把握しましょう】
物件購入の資金計算を詳細に確認すると、本体価格の他に諸経費やリフォーム費用が別途かかってくるので、購入総額は自然と大きくなります。
４．【何故下げて欲しいのか理由を明確にしましょう】
理由もなく値段を下げてもらうことは至難の業です。例えば月の支払いを毎月10万円以内に抑えたい、リフォームにかかる費用を引いて欲しい等の相手方が納得してくれる理由が必要です。
５．【相場を確認しましょう】
現在の販売価格と相場価格がどれくらい離れているか確認しましょう。相場価格は、100万円～200万円のブレがありますが、販売価格が相場価格より著しく高い場合、値下げを交渉できる余地がある場合があります。
６．【値段以外の条件も確認しましょう】
売主に手付金の額や引き渡し時期についての要望がある場合、それらの条件を売主に合わせることで値段を下げてもらえるように交渉しましょう。
7．【交渉の余地を残しましょう】
あまりに厳しい値段交渉は、却って営業マンのやる気を削いでしまいます。多少は譲歩できる姿勢を見せておくことも大切です。
8．【物件についての詳細を把握しましょう】
物件を購入する際にハードルとなるようなことを材料に値段交渉をしましょう。例えば、マンションであれば修繕積立金の値上げ予定があることや、戸建であれば雨漏りをしたことがある等を理由として値段を下げてもらいます。
マンションを購入する場合の注意点11か条をまとめました。マンション購入に失敗しないために参考にしてください。
1．【管理費・修繕積立金の値上げ】
管理費・管理費修繕積立金の値上げ予定がないか。
2．【管理体制】
管理会社はしっかししているか、管理人は日勤か巡回か。
3．【大規模修繕の実施時期】
大規模修繕は定期的に実施されているか、修繕積立金が少ないために延期されていないか。
4．【一時負担金】
大規模修繕を実施する為に一時負担金が徴収される予定がないか。
5．【事件・事故】
マンション内で空き巣や飛び降りなどの事件や事故がないか。マンションによっては頻繁に空き巣に入られている履歴がある。
6．【カビが多い】
施工上の理由でカビが多いマンションがある場合があります。
7．【上下左右の隣人は問題ないか】
売却物件の中には、隣人トラブルが原因の場合があります。
8．【駐車場】
駐車場に空きがあるか。また、機械式駐車場の撤去予定がないか。駐車場の空きが多数ないか。
9．【滞納者】
管理費・修繕積立金を長期滞納している区分所有者が複数いないか。
10．【耐震診断】
耐震診断を実施しているか。実施している場合、診断結果に問題がないか。
11．【アスベスト】
アスベスト使用箇所がないか。特にエレベーター等で使われているマンションがあるので注意すること。
不動産を購入する場合の流れについてまとめました。
1．【資金計画の確定】
大凡年収の7～8倍までが住宅ローン借り入れ可能額となりますが、無理のない支払は年収の6倍程度が目安となります。また、カーローン、教育ローン、カードローンなどを利用している場合、返済期間を短くしたい場合は借り入れ可能金額が減ってしまいます。実際にどれくらいの住宅ローンを組めるのか、仮の審査である事前審査〈銀行との借入契約「金銭消費対貸借契約（金消契約）」とは異なります）を、適当な物件で一度してみることをお勧めします。
2．【物件検索、物件内見】
資金計算が成り立つ物件を探します。物件を探すには、不動産仲介会社へ依頼する方法、インターネットサイトを利用する方法、新聞広告などで探す方法等があります。気になる物件があれば、不動産仲介営業マンに内見の日程調整をお願いするか、オープンハウスをしていれば現地に直接行きます。賃貸と異なり、中古不動産の6割以上は居住中の物件となりますが、売主は多くの人に物件を見てもらいたいと思っていますので、遠慮せずに内見しましょう。
3．【条件交渉、購入申し込み】
気に入った物件があれば、条件交渉が必要になります。
・手付金の額：手付金の額の目安は、売買代金の10％程度ですが、お手持ちの資金で間に合うか、足りない金額で売主が了承してくれるか、他に申し込んでいる人と比較して金額が少なくないか、の観点から手付金の額を交渉します。
・売買代金：不動産売却の理由は様々です。売主の中には全く条件交渉に応じてくれない方もいるので、見極めが必要です。
・契約締結予定日：基本的に不動産は土・日に動きます。気に入った物件であれば土・日の前に契約するようにしましょう。売買代金の値下げに売主が応じてくれた場合などは、売主の気が変わらないうちに一日でも早く契約した方が良いでしょう。契約締結日には手付金が必要となります。
・引き渡し希望日：手付金を除く残代金を支払い、カギを受領する希望日を交渉します。売主の中には、買い替えや新築工事等の理由により、自分が希望する引渡日にできない場合もあります。
4．【契約】
条件交渉がまとまれば晴れて契約となります。不動産仲介会社で、物件の重要事項の説明を受け、契約書の読み合せを行います。時間の目安は2時間程度です。手付金を支払うまでは契約が成立していませんので、重要事項説明を聞いて納得できない部分があれば契約を中止することもできます。問題がなければ手付金の支払、契約印紙の支払、不動産仲介手数料の支払いを行います。
５．【住宅ローンの本申込み、金消契約】
契約が終われば住宅ローン会社を決めます。現在は多様な住宅ローンがあり、銀行でも毎週説明会を開催していますので、条件の良い住宅ローン会社を選びましょう。銀行とのローン契約である金銭消費貸借契約（金消契約）は引渡日（決済日）の二週間前程度に行うのが一般的です。
6．【引渡（決済）】
銀行から融資を受けたお金をもって残代金を支払います。カギを受領します。マンション購入の場合、区分所有者変更届や駐車場・駐輪場の申し込みを行います。※決済日から1週間の期限内に設備に問題（瑕疵担保責任）がないか確認し、問題があれば不動産仲介会社へ連絡します。
7．【リフォーム、引越】
物件によっては、リフォームやハウスクリーニングを行って引越します。
8．【不動産取得税の支払】
築年数が経過した不動産（マンション築25年、戸建て築20年）を購入した場合、不動産取得税がかかる場合があります。
不動産を売却する場合には、大抵の人が不動産業者の査定を受けて販売価格を決定致します。これに対して、不動産購入をする方のほとんどが、購入不動産の査定をすることはありません。これでは、遠隔地にお住まいの方や購入するまでに相場価格に興味がなかった人などは、その不動産の適正価格より高くかわされてしまうことにもなりかねません。次のような方で不動産の購入を検討している方は、一度購入不動産の査定をしてみましょう。
・良く知らない地域の不動産の購入を検討している方
・現在住んでいる地域から地価が割安な地域で不動産の購入を検討している方
・近隣の相場価格を詳しく知らない方
・不動産業者を信用できないと思っている方
一般的に不動産査定は、その地域に密着した不動産会社でなければ難しいと思われていますが、実際には、不動産業者間ネットワークである不動産流通機構（レインズ）に、これまでに取引された不動産の成約価格がデータベース化されているので、成約事例の検索方法にさえ精通していれば、誰にでも大凡の査定価格に見当がつきます。
また、土地については路線価・公示地価・基準地価の公的な指標がありますし、マンションにおいては、分譲価格やこれまでの販売価格をデータベース化している会社もあります。最近ではgoogleのストリートビュー等で、その不動産の周辺環境や日照・眺望の具合までわかります。こうした豊富なデータに加え、大手不動産仲介会社の営業マンや一級建築士と提携し、査定価格のアドバイスを受けているので安心して価格査定を利用することができます。
・大手不動産会社の営業マン・一級建築士と提携しているので安心
・査定は不動産流通機構〈レインズ）データを使用するので安心
・公的指標（路線価・公示地価・基準地価）を使用するので安心
・google等で周辺環境がわかるので安心
・机上査定は1件当たり1,000円なので安心
相場価格には200万円程度の増減があります。そのため、回答させて頂く査定価格にも200万円程度の増減幅をもって回答させて頂きます。その範囲内であれば、ご購入の不動産価格も相当な価格になると存じます。逆に言うとその範囲内に収まらない不動産の販売価格は、相場価格から大きく離脱している可能性があります。ご参考に下記に査定価格の回答例を掲載致しました。
・○○マンション
下限価格3,000万円、査定価格3,200万円、上限価格3,400万円
・中古戸建
土地2,000万円、建物700万円
下限価格2,500万円、査定価格2,700万円、上限価格2,900万円
これまで査定価格を回答させて頂いたお客様からお喜びの声が多数届いております。
北海道帯広市在住O氏：転勤をきっかけに不動産購入を決断致しましたが、おかげさまで相場価格より安くマンションが買えました。
神奈川県横浜市在住S氏：都内からの住み替えで割安な戸建てを購入できるものと思っていましたが、頂いた査定価格を見てみてその地域では割高な販売価格と知りました。非常に安い価格で迅速にご対応頂きました。
京都府京都市在住M氏：不動産会社に勧められるままに不動産を購入するところでしたが、相場価格より大幅に高い価格で購入してしまうところでした。ありがとうございました。
ご購入不動産の査定を希望する方は、下記項目をご記入の上、メールにてご連絡下さい。
査定費用1,000円の振込先と回答日時を明記してご返信致します。
尚、あまりにデータが少ない不動産については、査定価格をお伝えできない場合もあります。
・査定不動産の種別（土地・戸建て・マンション）
・査定不動産の詳細住所（マンションは部屋番号も）
・査定不動産の広さ（土地 ㎡、建物 ㎡、専有面積 ㎡）
・査定不動産の築年数
・査定不動産の販売価格
・査定不動産の販売業者
・特記事項（リフォームや室内状況等）
・メールアドレス：gorougorougorou13@yahoo.co.jp
