不動産仲介会社が推奨する火災保険の選び方をまとめました。

1．保険金額

　火災保険の基本的な考え方は、火災で焼失した建物を再建築できるかどうかです。特別な部材で建築された等の事情がない限り、保険会社が薦める一般的な保険金額で問題ありません。目安は坪50万円前後です。

2．保険期間

　火災保険期間は最大で35年ですが、法改正で最大10年までとなってしまいます。保険金は、保険期間を長く設定すればするほど総支払額が安くなります。

2．掛け金

　一般的には地震保険なしで10年で10万円未満が相場です。

3．家財保険

　家財保険はだいたい200万円前後で加入する人が多いです。

4．地震保険

　地震保険は最大で5年間までしか加入できません。基本は年契約で20,000円前後が相場です。

5．代理店

　住宅ローンを加入する際に、銀行から火災保険の加入を提案されます。しかし、火災保険の加入金額は銀行担当者の成績に加算されるため、少しでも高い火災保険への加入を薦められてしまいます。勧誘がわずらわしいようでああれば、最初から民間の保険会社に知り合いがいると言ってお断りしてしまいましょう。

不動産を購入する場合には、手付金が必要となる。手付金は、不動産会社に対して申し込みの優先順位を確保する申込金と異なり、売買代金の一部として契約時に売主に対して支払うお金だ。一般的には不動産価格の5％～10％を支払うのが相場だ。しかしながら必ずしもその金額が必要とされる法的根拠はなく、あくまで売主と手付金の額で合意できればいくらでも良いともいえる。ただ、売主としても手付金が少ない買主だと決済日までに解約されるリスクが高まるので、ある程度の手付金を入れられる買主を希望するケースが多い。

不動産を購入する場合の費用についてまとめました。資金計算をする際の参考にしてください。

1．契約印紙：売買契約書に貼付する印紙代がかかります。

　1,000万円未満→5,000円、5,000万円未満→10,000円、5,000万円以上→30,000円

2．仲介手数料：〈売買代金×3％＋60,000円）×消費税※3,000万円→1,036,800円、5,000万円→1,684,800円

3．銀行事務手数料:住宅ローン手続きを行う際に、銀行へ支払う費用。30,000円＋消費税

4．ローン保証料：ローン保証会社へ支払う保証料。

　・現金で払う場合、ローン年数とローン金額によって変動する。※35年、3,000万円の場合、20,620円（35年）×30（3,000万円）＝18,600円

　・金利で支払う場合、ローン残高に応じて年0.2％の支払いを上乗せ。※3,000万円の場合、年間6万円の支払い。

5．契約印紙：金銭消費貸借契約書を締結する際に貼付する印紙。本体の分で20,000円、金利の分で200円。

6．登記費用：所有権移転登記と抵当権設定登記をする場合に支払う司法書士への費用。物件評価による登録免許税と司法書士への報酬が10～12万円。

7．清算金：固定資産税や管理費等を引渡日前日までの分を売主、引渡日以降の分を買主の負担として日割りで清算するので清算金を売主に支払います。

8．火災保険：一般的には10年分で10万円程度の火災保険に加入します。※地震保険なし。

9．不動産取得税：一般的に戸建てであれば築20年以上、マンションであれば築25年以上すると減税措置が少なくなる為、耐震基準適合証明書を取得できなければ不動産取得税がかかってきます。金額は不動産の評価で異なります。

10．耐震基準適合証明書:上記築年数が経過した不動産でも、建築士が発行する耐震基準適合証明書が取得できれば不動産取得税・登録免許税の減税措置、住宅ローン減税が受けられます。10万円前後。

11．フラット35適合証明書：フラット35を利用する場合には、対象不動産がフラット35の技術的基準に合致している必要がありますが、その証明書が必要となります。10万円前後。

新築戸建と中古戸建のメリット・デメリットについてまとめました。

【新築戸建のメリット】

　・まだ誰も住んだことがない部屋に最初のオーナーとして住める、贅沢な気分が味わえます。

　・10年くらい住んでも販売時にはまだまだ新しい物件と買主に思ってもらえます。

　・10年くらいは何の手も入れずに住むことができます。

　・どこのハウスメーカーが建てたかで物件の良し悪しの想像ができる。

　・建つ前でも別の現場で似たような仕様の家やモデルルームがあるので、完成後の雰囲気の想像がある程度可能。

　・新築保証がある為、ある程度の年数までは安心。

【新築戸建のデメリット】

　・新築なのに仲介手数料がかかる場合が多いです。

　・10年過ぎてから設備や外壁、内装に手を入れる必要が出て来ます。

　・土地の相場価格と建物の建築費用を足した金額と新築戸建の購入価格との間に大きな差があります。※新築プレミアム

　・人気の物件ともなると完成前に完売となってしまうこともあり、実際に住む家を見てから購入できない場合もある。

　・近隣にどのような人が住むことになるのか入居までわからない

【中古戸建のメリット】

　・築年数と共に建物価値が下がってくるので相場価格相当の戸建てを買うことができる。

　・相場価格が形成されている為、適正な価格で購入することができる。

　・購入前に、近隣にどのような人が住んでいるのかわかる

【中古戸建のデメリット】

　・見えないところで建物が劣化している。

　・不具合が表面化した時は多額の費用がかかる場合がある。

　・新築戸建と異なり保証が受けられない。

　・経過年数に伴う性能低下や摩耗・損耗については甘受しなければならない。

新築マンションと中古マンションのメリット・デメリットについてまとめました。

【新築マンションのメリット】

　・まだ誰も住んだことがない部屋に最初のオーナーとして住める、贅沢な気分が味わえます。

　・仲介手数料がかかりませんが、修繕積立基金の支払いがあります。※まれに仲介手数料がかかるマンションもあります。

　・最新の設備や仕様を享受できます。マンションは日進月歩で設備や仕様が進化します。

【新築マンションのデメリット】

　・購入価格には、新築特有のプレミアム価格がONされている為、中古として売る場合は、マンションによって異なりますが、500万円程度値下がりする場合もあります。

　・購入前に実際の部屋を見ることができない。※竣工後未入居物件を除く

　・施工の良し悪しが入居するまでわからない。

　・隣接住戸にどのような人が住んでいるのか入居までわからない

【中古マンションのメリット】

　・新築マンションより割安なマンションがほとんどです。

　・売主がこれまでに払ってくれた修繕積立金の利益を享受することができます。

　・相場価格が形成されている為、適正な価格で購入することができる。

　・購入前に検討している物件を実際に見てみることができる。

　・購入前に、隣接住戸にどのような人が住んでいるのかわかる

【中古マンションのデメリット】

　・築年数にもよるが、新築の保証が切れている場合があり、補修や交換の費用がかかる場合がある。

　・経過年数に伴う性能低下や摩耗・損耗については甘受しなければならない。

　・設備や仕様が古い。

不動産を購入する場合に、どにように不動産情報を探したら良いのかまとめました。

【不動産会社】手当たり次第に不動産会社に問い合わせしても無駄に個人情報が流れてしまいます。

・大手不動産会社：基本的には不動産業者間ネットワーク「レインズ」で不動産情報は共有されています。問い合わせ不動産会社は１社で十分でしょう。

・地場の不動産会社：中には売主と密接に結びついている地場の不動産会社があり、レインズには回ってこない未公開情報がある場合があります。地元に強い不動産会社を正確に見極める必要があります。

【ポータルサイト】同じ不動産情報がいくつも掲載されていたり、既に終了している不動産やおとり不動産の物件情報もあるので注意が必要です。

・SUUMO・Yahoo不動産・athome・homesあたりで不動産情報を探しておけば間違いないでしょう。

【捨て看板】街中で電柱等に不動産情報を記載した看板が付けられている場合があります。

【内見できない不動産】いくら内見希望を伝えても売主の都合等でなかなか内見できない不動産がある場合があります。そのような不動産は囲い込みされている場合があります。そのような不動産には直接担当している不動産会社へ内見希望を出す必要があります。

戸建てを購入する際に絶対に抑えておきたい２つの最重要事項をまとめました。

【建て方が良いか】

・一般の人には建て方が良いか悪いか見極めるのは難しいです。その為、大手ハウスメーカーで建てられているか、注文住宅かというところで判断します。

・建坪が大きいとなかなかメンテナンスが行き届かないので、メンテナンスに多額の費用がかかる為、自然と建物の痛みも大きくなっていきます。

・使われている建材が安物ではないか。建売住宅に使われているような建材は劣化しやすいので注意が必要です。

・無駄な設備がないか。設備に凝りすぎているとメンテナンスが大変です。ビルトインエアコンやセントラルシステムなど建った当初は良いが、築年数が経過してくると色々な問題が出て来ます。

【メンテナンスがきちんとされているか】

・外壁塗装も放っておくと雨漏りの原因となってしまいます。

・コーキングの劣化も放っておくと雨漏りの原因となってしまいます。

・見えない部分の配管の劣化状況も重要です。見えない部分で漏水しているとシロアリや腐食の原因となってしまいます。

・フローリングのコーティング等メンテナンス次第で建材の寿命は長くなります。放っておくと寿命は短くなってしまいます。

損をせずに土地を購入をするための1¹の条件をまとめました。いつまでも資産価値が下落しにくい、値上がりしやすい観点からまとめました。

1．南道路であること：南側に道路があれば、それだけ日照を遮るものがなくなるので日当たりが良くなります。土地を大きく買うことが出来れば、道路からの視線を気にしなくてよい北道路の方が良いでしょう。

2．角地であること：日当たりが良く開放感に優れています。

3．総額が小さいこと：総額が大きくなるとそれだけ買う資力の人が限られてくるので、自然と売りづらくなりますし、大きく値段交渉されることにもなります。

4．建ぺい率・容積率が高いこと：土地の利用の度合いが高ければ、それだけ色々な人が購入を検討しやすくなるので売りやすくなります。

5．分割して戸建てが建てられること（最低敷地面積がないこと）：分割して戸建てが建てられれば建売業者が一般の人と変わらない金額かそれよりも高い金額で買ってくれる場合もあります。どうしてそのようなことができるのかというと、家を新築して再販売できる価格から逆算して購入金額を出すことができるからです。特に土地が小さくても「新築戸建」の価格が高い地域であてはまります。

6．駅から近いこと：何といっても駅から近いと値上がりするときも早いですし、値下がりの影響も受けにくくなってきます。

7．擁壁がないこと：擁壁があると建築コストが高くなる場合があるほか、

8．整形地であること：旗竿地などは通路部分に土地が取られて土地の実質的な有効利用の度合いが小さくなります。

9．前面道路の幅員が6m～10mであること：全面道路は最低4mは欲しいところです。広い幹線道路は騒音や粉じんの問題があるので、6m～10mぐらいが広々していて良いでしょう。

10．高低差がないこと：高低差がある土地は眺めが良かったりするのですが、階段があるとご高齢のお客様の検討対象外になってしまいます。

11．分譲地であること：意図してつくられた町並みは一定のステータスになる場合があります。整然としていない町並みは、評価が下がります。

良いマンションの購入をするための1２の条件をまとめました。再販売するときに資産価値が目減りしにくい、売れやすい観点からまとめました。

1．駅から近い物件であること：何といっても駅から近いに越したことはありません。10分以内はもちろんの事、5分以内のマンションが良いです。

2．分譲会社・施工会社・管理会社が大手不動産会社であること：あまり大手ではない不動産会社の場合、色々な要素で残念なことがあります。

3．管理費・修繕積立金が安いこと：管理費・修繕積立金が高ければ毎月の支払いに響いてしまいます。

4．ビッグコミュニティ:一番の売れ筋はファミリー向けのマンションです。その点大規模マンションであればファミリー向けはもちろんのこと、共用施設も充実しています。

5．間取り・仕様が良いこと：ハリが出ていて部屋が使いずらくないこと、各居室が６帖あり、子供部屋の間仕切りが使いづらくないこと。

6．分譲時の抽選倍率が高かったこと：分譲時抽選倍率が高く買い逃しているお客様が多いマンションなどは再販売の時に値上がりすることもあります。

7．学校が近いこと：子供が通う小学校から遠いマンションなどは、再販売の時に小さい子供がいるファミリーから購入を敬遠されがちです。

8．住所が良いこと：駅から近くても人気のある側と無い側と別れていることがあります。また、人気のある住所と無い住所に分かれていることがあります。

9．急行停車駅：急行停車駅にこだわって探している方もいらっしゃいます。

10．人口が増えている地域：人口が減っている地域のマンションは値下がりも早いですが、人口が増えている地域のマンションは値下がりしにくいです。

11．開放感があること：眺望が良い、ハイサッシュ、ワイドスパンバルコニー、角部屋など開放感がある部屋は再販売の時に高く売れやすいです。

⒓．部屋が大きすぎないこと：部屋が大きいとその分総額が大きくなってしまう上に需要も多くないため、値段も下がりやすくなってしまいます。手ごろな面積の部屋が一番値下がりしにくいです。