マンションを購入する際に注意しなければならない管理費・修繕積立金・管理状況のポイントをまとめました。
【ポイント】
・マンションを所有すると、管理費・修繕積立金が（車を所有する人は駐車場料金も）毎月かかりますが、毎月の支払いが4万円となると1,400万円の住宅ローンを組んでいるのと同じくらいの支払いとなってしまいます。
・一般的には、管理費は10,000円～12,000円が標準的な金額、修繕積立金は20,000～25,000円が標準的な金額となります。これ以上の金額となると標準的な金額より高くなるため、将来の売却の時にネックとなり売りづらくなります。
・マンションの総戸数が多ければ、一人当たりの負担が減るため費用は安くなりがちですが、総戸数が少なければ、一人当たりの負担が増えるため費用が高くなりがちです。
・新築分譲時に売主が設定した管理会社にそのまま継続して管理委託している会社が8割程度ですが、競争原理が働かず管理費が割高となっているケースがあります。※国土交通省のマンション総合調査（2013年度）
・管理人が現地にて勤務しない巡回管理であるにも関わらず、管理費が12,000円を超えているマンションがあります。
・管理費を滞納している住戸が多いということは、住民の意識が低く、管理状況も良好ではない可能性があります。
・管理組合が、管理会社の言いなりになっているようなマンションですと、割高の管理費・修繕費を支払っているケースも多いです。
・駐車場の空きが多いと想定している修繕積立金が確保できていないケースもあり、将来の一時金の負担や修繕積立金が値上がりしてしまう場合があります。
4,000万円の物件、諸費用200万円、自己資金を300万円、手付金200万円、住宅ローン3,900万円の時の計算。
物件価格4,000万円＋諸費用200万円=4,200万円（総購入費用）
自己資金300万円＋住宅ローン3,900万円=4,200万円（総購入費用）
総購入費用4,200万円－自己資金300万円=3,900万円（住宅ローン）
手付金200万円＋残代金3,800万円＋諸費用200万円－自己資金300万円=3,900万円（住宅ローン）
手付金300万円＋残代金3,700万円＋諸費用200万円－自己資金300万円=3,900万円（住宅ローン）
【パターン1】
1月1日：手付金200万円、諸費用（契約印紙、仲介手数料）72万円を支払う。
2月1日：諸費用（ローン契約印紙２万円）を支払う
3月1日：銀行から住宅ローン3,900万円を受領。その中から下記諸費用を支払う。
残代金3,800万円（4,000万円－手付金200万円）
登記費用33万円
清算金10万円
ローン手数料3万円
火災保険料10万円
仲介手数料70万円
《支払金合計》3,926万円
《受領金》3,900万円
《自己資金》手付金200万円＋諸費用72万円＋諸費用2万円＋諸費用26万円=300万円
【パターン2】
1月1日：手付金200万円、諸費用（契約印紙、仲介手数料）98万円を支払う。
2月1日：諸費用（ローン契約印紙２万円）を支払う
3月1日：銀行から住宅ローン3,900万円を受領。その中から下記諸費用を支払う。
残代金3,800万円（4,000万円－手付金200万円）
登記費用33万円
清算金10万円
ローン手数料3万円
火災保険料10万円
仲介手数料44万円
《支払金合計》3,900万円
《受領金》3,900万円
《手残金》０万円
《自己資金》手付金200万円＋諸費用98万円＋諸費用2万円=300万円
※手付金という売買代金の一部（本来住宅ローンとして賄う部分）を住宅ローン3,900万円を受領するまでの間仮払いする形となりますのでややこしい計算となってしまいます。
不動産売買をする場合に支払う不動産仲介手数料
値引きについてまとめてみました。
【大手不動産仲介会社】
・大手不動産仲介会社でも値引きすることがあります。
・値引き率は10％～20％が多いです。
・職員割引は50％～70％の値引きになります。
【中小不動産仲介会社】
・中小不動産仲介会社は値引きすることを前提で営業しております。
・値引き率は50％。購入物件によってはゼロのところもあります。
【零細不動産仲介会社】
・信用や紹介で仕事をすることが多いので、値引き率は50％が多いです。
購入不動産を探していると、100点満点ではないもののある程度気に入った不動産が見つかることがあります。そのような場合、不動産は一生に一度の買い物なので慎重に決めたいという心理が働きます。そのため、価格が大幅に下る等の余程の後押しがなければなかなか購入を決断できず、時間が経ってしまい、結果として購入を諦めてしまうケースが多々あります。そのような場合に限って、後で振り返ってみてあの不動産が一番良かったということになりがちです。
もちろん100点満点の家というのは予算がいくらでもあれば購入することが可能かもしれません。しかしながらそんな不動産が購入できるわけがないと皆さんご存じなのです。
不動産購入の決断を阻害する一番の原因は、一生に一度の買い物、という想いでしょうか。ところが経験上、不動産を購入する方は、ライフスタイル等の変化が原因で買い替えをされる方が8割です。一度買った不動産に最後まで住み続けるという方にはなかなかお会いすることはありません。そう考えると、不動産を購入する場合には買い替えすることを前提とした基準で購入した方が良いのではないでしょうか。
買い替えを前提とする場合、再販売がしやすいかどうかが一番のポイントになります。なかなか不動産購入の決断ができない場合は、その不動産が再販売することがし易いかどうか、価値が下がりにくいかどうかという基準で考えると良いのではないでしょうか。
売却不動産の中には住宅ローン1本だけではなく複数の抵当権・根抵当権が付いた物件があることがございます。そのような不動産を購入する契約を締結しても良いのでしょうか。
①複数の抵当権がついているものの、債権額の合計額が購入金額を下回る場合
⇒このような場合には、売主は売却金額で残債額を完済できるので全く心配はいらないでしょう
②抵当権設定額が購入金額を上回るものの、【設定額-（設定年から経過した年数）×70万円】≦購入金額である場合※抵当権設定額3,000万円、購入後10年経過、2,500万円で購入する場合
⇒このような場合も、売主は売却金額で残債額を完済できるのでほとんど心配はいらないでしょう
③上記に当てはまらず、明らかに実質債務が購入金額を上回るような場合
⇒このような場合には、不動産仲介会社に抵当権者から抵当権抹消の事前応諾が得られているか、手付金の保全措置（手付金預り）を講じるか確認する必要があります。せっかく売買契約を締結しても抵当権抹消の承諾が得られずに解約、支払った手付金は売主が使ってしまって戻ってこないというケースも想定されます。
④抵当権や根抵当権だけではなく、差押等がなされている場合
⇒このような場合には、税金や各種保険料等を支払っていない場合が多く、不動産売買契約から決済時（残代金支払い時）までに新たな差押等がなされる場合がありますので、売主の残債が全部でいくらぐらいあるのか正確に把握しておく必要があります。
住宅ローンを使う場合に、連帯保証人の代わりとなる保証会社、その会社に払うローン保証料には2つの支払方法があります。一つは、35年分の保証料を現金で一括で払う方法と、0.2％の金利を毎月支払う方法です。35年住宅ローンを払い続けると仮定するならば、総支払額は金利で払うよりも現金で支払った方が安いです。しかしながら、経験上不動産購入者の大多数はライフスタイルの変化によって買い替えすることが多いです。15年程度が目安でしょうか。現金で35年分払った場合でも、ある程度は返金されますが、その割合が少ないことと買い替え以外でも不動産売却の可能性があること、保証料を金利で支払う方が多いことからすると、金利で支払った方が無難かもしれません。
不動産購入の頭金と手付金は何が違うのか。
【頭金】
不動産購入の資金で、買主が住宅ローンを使わずに用意できる金員。不動産購入時には売買代金と諸経費と場合によってはリフォーム費用がかかる。どれくらいを自己資金（頭金）で賄い、どれくらいを住宅ローンで賄うかを計算する。
不動産購入資金=売買代金+諸経費+リフォーム費用=頭金+住宅ローン
【手付金】
不動産当事者を縛る金員。売買契約締結時に買主から売主へ支払われ、売買代金の一部に充当される。売買代金全部を住宅ローンで賄う場合、住宅ローン融資が実行されると残代金を支払って余剰分（手付金分）が手元に残ることになる。
売買代金=手付金+残代金
不動産購入時の頭金はいくら用意すればよいのでしょうか。現在の低金利の状況ではお金は借りた方が得なので、頭金なし・購入諸経費を借りることもできますが、将来の売却可能性を考えると、購入諸経費やリフォーム費用などは自分で用意した方が良いでしょう。また、購入と賃貸では値下がりが少ない不動産であればその分が得となります。値下がりが多ければその分が損となってしまいます。
70㎡、3,000万円のマンション、35年経過時の残存価値を500万円と仮定
【購入】年間120万円の支出
・元本：7万5,000円（値下がり分5万8,000円、貯蓄分1万7,000円）※マンション価値の値下がり分を年間70万円と仮定
・利息：2万5千円
【賃貸】年間120万円の支出
・賃料10万円～12万円
上記のとおり繰り上げ返済をしなければ、住宅ローン支払いの大部分は不動産価値の値下がり分と利息に充当されるため、不動産売却経費を考えると、不動産購入時に購入諸経費まで借りてしまうと、その分がマイナスとなってしまう可能性が高くなります。そのため、頭金は不動産購入諸経費ぐらいは用意しておいた方が良いと思われます。
高資産価値が望める不動産です。不動産購入の際に参考にしてください。
・都心に近いか
・人口が増えているか（人口が減っている地域では不動産価値も減ってしまいます）
・駅から近いか（駅から遠ければ遠いほど値下がりの速度も早いです）
・急行停車駅か（各駅停車の駅は高額不動産が売れにくい傾向があります）
・駅の乗降者数は多いか（駅としてのブランドや成長力が図れます）
・土地の利用度合いが高いか（建ぺい率、容積率、用途制限など土地の利用制限が無い方が良いです）
・土地の形は正方形に近いか（間口が狭い土地では土地の利用度合いが制限されてしまいます）
・不動産に占める建物の価値の割合は少ないか（建物は消耗品です。年々価値が減ってしまいます）
