主要8行の2月の借り換え申込件数は約2万8000件と、前年同月比の2.5倍に増えています。住信SBI、ソニー、イオン等の変動型では金利が年0.5%台になっているためです。各行の住宅ローン相談会も毎週のように開催されています。
借り換え時には諸費用50万円~70万円程度が必要となるため、以下のいずれかの条件に該当しているとメリットが出てくる可能性があります。
・ローン残高が1,000万円以上
・返済期間が残り10年以上
・借り換えるローンとの金利差が年1%以上
例えば、金利2%、ローン残高2,000万円、返済期間残り10年で住宅ローンを借りている人が、金利0.5%の住宅ローンに借換えた場合、165万円程利息が安くなる計算です。※諸費用分は引いていません。
・165万程度利息が安くなる※諸費用分は引いていません。
上記の条件に該当する方は、今後10年間は金利が上がらないと考えると、借り換えしたほうが良いのですが、マイナス金利の影響で住宅ローンを借りると利息をもらえる国(デンマーク)があることからすると、日本はまだマイナス金利を導入したばかりなので今後更に金利が安くなる可能性も否定できません。住宅ローンの借り換えは、マイナス金利導入の影響を十分見極めてからでも良いかも知れません。
・デンマークでは、マイナス金利の影響で住宅ローンを借りると利息がもらえています。
不動産購入時の住宅ローンはいくらまで借りられるのかまとめました。住宅ローン借り入れの際の参考にしてください。
・住宅ローンの支払いに不安がない水準⇒年収の5倍※年収700万円で3,500万円の借入
・大手都市銀行から借りられる金額⇒年収の10倍※年収500万円で5,000万円の借入
・フラット35で借り入れできる金額⇒年収400万円で6,000万円の借入※この水準になると返済比率というより総額が問題となります。
・信用金庫⇒フラット35と同じで、総額の観点から借入金額が決まります。
住宅ローンの支払いが厳しい場合の対策についてまとめました。相談する相手を順番にしましたので、参考にしてください。
1.フィナンシャルプランナー
まずは、生活を見直しましょう。
①収入を増やす
・副業
・配偶者のバイト
②支出を減らす
2.銀行
住宅ローンの支払を一時的に猶予してもらうリスケジュールができないか確認しましょう。
3.弁護士、司法書士
増えてしまった借金を圧縮する方法があります。自宅を手放す必要があり、借金が免責となる破産のほかに、住宅ローン以外の借金を5分の1にし住宅ローンはそのまま支払っていける民事再生という方法があります。
4.不動産会社
やむを得ず自宅の売却が避けられない場合は、なるべく住宅ローンが残らないように高く売りましょう。それも難しい場合は、売却金額が多少低くなってしまったとしても、なるべく自分の手元にお金が残るような売却方法を相談しましょう。
【事前策】
自宅を手放さなければならないが、自宅の売却価格より住宅ローンの残りが多くて売却もできない。そんな事態を防ぐためには下記事項に注意しましょう。
・新築を買わない:新築は買って直ぐに500万円くらい値下がりします。
・頭金を入れる:購入時に頭金を1割くらい入れているともし売却となっても残債割れにならずに済みます。
・低い金利で借りる:高い金利で住宅を購入すると無理が生じます。
2015年4月現在の住宅ローンの融資条件についてまとめました。店頭金利、優遇金利、年収400万円以上の返済比率や試算金利、特色など。
①三井住友銀行:店頭金利2.475%、金利優遇1.7%、本体+諸費用+リフォームの可(借入・1.7%優遇、抵当権は1本でOK)。
土日も対応可能。返済比率40%、試算金利4%。派遣社員は不可。勤続3年以上の契約社員は可。建ぺい率・容積率オーバーは20%まで可。
②三菱東京UFJ銀行:店頭金利2.475%、金利優遇1.7%、本体+諸費用+リフォーム可(借入・1.7%優遇、抵当権は要2本)。
平日のみの対応。3年勤続していれば派遣社員や契約社員も可。外国人や外資系、歩合制の営業マンに強い。返済比率35%、試算金利3.55%。
③みずほ銀行:店頭金利2.475%、金利優遇1.7%、本体+諸費用〈金利は1.2%優遇〉OR本体+リフォーム〈金利は1.7%優遇〉。
平日のみの対応。返済比率40%、試算金利4%。ダブルローンが半年間可能。派遣社員は不可。勤続3年以上の契約社員は平均年収の8掛けで返済比率を計算。建ぺい率・容積率オーバーは不可。
④りそな銀行:店頭金利2.475%、金利優遇1.75%、本体+諸費用〈金利は1.7%優遇)OR本体+リフォーム〈金利は1.75%優遇〉。
第2・第4土曜日の対応可能。返済比率35~40%、試算金利3.4%。
年勤続していれば派遣社員や契約社員も可。建ぺい率。容積率オーバーは10%まで。個人信用情報に強い。
⑤三井住友信託銀行:店頭金利2.475%、金利優遇1.75%、公務員・自己資金2割等の高属性が必要。
⑥住信SBIネット銀行:店頭金利2.775%、金利優遇2.175%。事務取扱手数料(保証料)は融資金の2%。
⑦新生銀行:店頭金利1.6%、金利優遇0.72%(半年経過後は金利優遇0.4%)。事務取扱手数料(保証料)は54,000円。
⑧ソニー銀行:店頭金利1.889%、金利優遇1.3%。事務取扱手数料(保証料)は融資金の2.16%
⑨スルガ銀行・ゆうちょ銀行:高齢者の住み替え案件に強い。74歳無職の方でも81歳までの完済、現自宅の売却益を繰り上げ返済することを条件に住み替え先のマンション購入が可能。金利2.475%。
※アパートローンは住宅ローンと取り扱うセクションが異なり、外部に鑑定を依頼する為、事前審査に1か月程度かかる。営業マンは介在せず直接銀行担当者とお客様がやり取りをし、書類については郵送等のやり取りが可能。
歴史的低金利を背景に、変動金利と固定金利、どちらの住宅ローンを使うか。今後の金利の変動がないという前提では、固定金利より変動金利の方が圧倒的に低い
私達不動産仲介会社の現場ではまだまだ変動金利を選択するお客様が多いのですが、以前と比べて固定金利を選択するお客様が増えてきました。ご契約となったお客様が銀行に住宅ローンの相談に行くと必ず変動金利と固定金利のへmix型を勧められます。銀行としては低い金利の変動型の住宅ローンを使われるより、少しでも固定金利の住宅ローンを使ってもらった方が良い。そのような理由でmixを進めてくるのだろう。
確かに変動金利につられるような形で、固定金利も歴史的水準の低さなので、どちらかというと景気回復している現状においては今後の金利上昇の可能性が高いので固定金利を選択しておいた方が良いような気がする。金利が上昇し始めるとあっという間なので、借り換えが間に合わないような事態も起こりえます。