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損をせずに土地を購入をするための1¹の条件をまとめました。いつまでも資産価値が下落しにくい、値上がりしやすい観点からまとめました。

1．南道路であること：南側に道路があれば、それだけ日照を遮るものがなくなるので日当たりが良くなります。土地を大きく買うことが出来れば、道路からの視線を気にしなくてよい北道路の方が良いでしょう。

2．角地であること：日当たりが良く開放感に優れています。

3．総額が小さいこと：総額が大きくなるとそれだけ買う資力の人が限られてくるので、自然と売りづらくなりますし、大きく値段交渉されることにもなります。

4．建ぺい率・容積率が高いこと：土地の利用の度合いが高ければ、それだけ色々な人が購入を検討しやすくなるので売りやすくなります。

5．分割して戸建てが建てられること（最低敷地面積がないこと）：分割して戸建てが建てられれば建売業者が一般の人と変わらない金額かそれよりも高い金額で買ってくれる場合もあります。どうしてそのようなことができるのかというと、家を新築して再販売できる価格から逆算して購入金額を出すことができるからです。特に土地が小さくても「新築戸建」の価格が高い地域であてはまります。

6．駅から近いこと：何といっても駅から近いと値上がりするときも早いですし、値下がりの影響も受けにくくなってきます。

7．擁壁がないこと：擁壁があると建築コストが高くなる場合があるほか、

8．整形地であること：旗竿地などは通路部分に土地が取られて土地の実質的な有効利用の度合いが小さくなります。

9．前面道路の幅員が6m～10mであること：全面道路は最低4mは欲しいところです。広い幹線道路は騒音や粉じんの問題があるので、6m～10mぐらいが広々していて良いでしょう。

10．高低差がないこと：高低差がある土地は眺めが良かったりするのですが、階段があるとご高齢のお客様の検討対象外になってしまいます。

11．分譲地であること：意図してつくられた町並みは一定のステータスになる場合があります。整然としていない町並みは、評価が下がります。

良いマンションの購入をするための1２の条件をまとめました。再販売するときに資産価値が目減りしにくい、売れやすい観点からまとめました。

1．駅から近い物件であること：何といっても駅から近いに越したことはありません。10分以内はもちろんの事、5分以内のマンションが良いです。

2．分譲会社・施工会社・管理会社が大手不動産会社であること：あまり大手ではない不動産会社の場合、色々な要素で残念なことがあります。

3．管理費・修繕積立金が安いこと：管理費・修繕積立金が高ければ毎月の支払いに響いてしまいます。

4．ビッグコミュニティ:一番の売れ筋はファミリー向けのマンションです。その点大規模マンションであればファミリー向けはもちろんのこと、共用施設も充実しています。

5．間取り・仕様が良いこと：ハリが出ていて部屋が使いずらくないこと、各居室が６帖あり、子供部屋の間仕切りが使いづらくないこと。

6．分譲時の抽選倍率が高かったこと：分譲時抽選倍率が高く買い逃しているお客様が多いマンションなどは再販売の時に値上がりすることもあります。

7．学校が近いこと：子供が通う小学校から遠いマンションなどは、再販売の時に小さい子供がいるファミリーから購入を敬遠されがちです。

8．住所が良いこと：駅から近くても人気のある側と無い側と別れていることがあります。また、人気のある住所と無い住所に分かれていることがあります。

9．急行停車駅：急行停車駅にこだわって探している方もいらっしゃいます。

10．人口が増えている地域：人口が減っている地域のマンションは値下がりも早いですが、人口が増えている地域のマンションは値下がりしにくいです。

11．開放感があること：眺望が良い、ハイサッシュ、ワイドスパンバルコニー、角部屋など開放感がある部屋は再販売の時に高く売れやすいです。

⒓．部屋が大きすぎないこと：部屋が大きいとその分総額が大きくなってしまう上に需要も多くないため、値段も下がりやすくなってしまいます。手ごろな面積の部屋が一番値下がりしにくいです。

不動産仲介会社に不動産査定をする前に確認して伝えておきたい7つのことをまとめました。特に一括査定サイトを利用する場合には入力できる特記事項に、下記事項に該当する内容を入力して査定してもらうとより正確な査定価格となります。

1．【売却期間】

　不動産売却は時間をかければかけるほど高く売れる可能性が高まります。売却期間を長く設定できる場合には査定価格が高くなりますし、売却期間が短い場合には、査定価格も低くなってしまいます。

2．【室内状況】

　室内状況によって、必要となるリフォーム費用が異なります。必要なリフォーム費用が高くなればなるほどその分査定価格は下がってしまいます。場合によっては500万円程度も査定価格が変わることがあります。何も伝えないで査定を依頼すると、リフォームを必要としないものとして査定価格が算出されます。

3．【周辺環境（日当たり・眺望等）】

　最近は、googleなどで物件の周辺状況を把握できますが、路地が狭い等の理由でgoogleで状況が把握できない物件もあります。

4．【レインズデータ】

　査定価格を算出してもらう場合は、レインズデータによる客観的な根拠を提示してもらうようにしましょう。

5．【近隣の公示価格・基準地価】

　土地の価格を査定してもらう場合には、近隣の公示価格・基準価格による客観的な根拠を提示してもらうようにしましょう。

6．【購入価格・建築費用】

　査定不動産の購入価格や建物建築費用を伝えると、より正確な査定価格が算出できます。机上だけではわからない仕様や部材等を使用している不動産は評価が難しい場合もあります。

7．【ハウスメーカー】

　どこのハウスメーカーで建築された建物なのか伝えましょう。ハウスメーカーによって査定価格が異なってきます。

よほど不動産仲介会社の査定価格から販売価格が乖離していない場合、一般的には売り出しから3～6か月でご成約になることが多いです。この期間を超えて売れない不動産には下記のような条件に該当することが多いです。

1．【内装状態が悪い】

　　不動産仲介の営業マンは様々な物件を見てきているので、いくら内装状態が悪い物件といえどもリフォーム上がり後の物件のイメージをつけることができます。しかしながら、一般の人にはどうしてもリフォーム前のイメージが残ってしまい、なかなか成約に結び付かない場合が多いです。

2．【ランニングコストが高い】

　　マンションの中には、管理費・修繕積立金が異様に高く設定されていることもあり、せっかく具体的な話になっても資金計算の時点で中断されてしまうことも多いです。また、そのような物件は3,000万円以下の定額帯の物件に多く、自然と購入されるお客様の予算も厳しくなりがちです。

3．【築年数が経過している】

　　リフォームで新築同様の内装状態になっているとしても、やはり築年数が経過していることが響いてしまいます。また、他の物件と比較して検索条件が狭くなってしまうことからお問い合わせの数も非常に少なくなってまいります。

4．【需要が少ない】

　　相場の値段で売り出されている物件でも、バス便などの元々の需要が少ないエリアだとやはり成約までに時間がかかってしまいます。

5．【立地が悪い】

　　目の前が駐車場や幹線道路沿いの物件などは、購入する人を選んでしまいます。このような場合だと相場価格での売り出しでもやはり時間がかかってしまいます。

6．【間取りが弱い】

　　戸建てなのに4LDKの間取りではない、二世帯住宅等無駄に間取りが大きく総額が高くなってしまう、ファミリータイプのマンションなのに間取りが2LDK以下等の部屋など、リフォームして間取りが変更出来るとはいっても最初の検索条件に引っかかってくれない、一般の人にはイメージがしにくい等の理由により成約まで時間がかかってしまう場合が多いです。

【以上のような事情でなかなか売りづらい物件などはいっそ買取で売却した方が良いかもしれません。】

買い替え時の資金計算には次の方法があります。

1．【買い先行でダブルローンができる】

　新居と旧居の住宅ローンをダブルで支払っていけるだけの年収がある場合、引っ越し後にゆっくり自宅を売却することができます。

2．【買い先行で購入後6か月以内に売り切る】

　新居と旧居の住宅ローンをダブルで支払うことができない場合、自宅の売却が必須となりますが、決済後6か月間の売却猶予期間が得られる場合があります。中には、新居のローンを利息の支払いのみに留めてくれる銀行もあります。

3．【同時決済の引渡遅延】

　例えば、午前中に旧居の売却決済を行って住宅ローンの完済を行い、午後に新居の住宅ローンの借入をして決済を行います。本来は、旧居の決済時に鍵を買主に渡さないといけないのですが、新居の鍵をもらえるのはその日の午後になります。そこから引越で荷物の移動という形になりますが、1日で引越しを終わらせるのは至難の業です。その為、旧居の鍵の受け渡しに数日の猶予を頂く引渡遅延（引渡猶予）という方法を取ることができます。この方法をとるためには、お金を払ったのにもかかわらず新居に住めない買主の了承が必要になります。

4．【売却先行の仮住まい】

　購入と売却の決済の引き渡し時期が合わない場合は、資金計算を確定するために先に売却決済して仮住まいしてから購入決済することになります。仮住まい間は賃料が発生いたしますが、その分住宅ローンの支払いもなくなっています。

中古マンションや中古戸建てを購入するときの値段交渉の極意8か条をまとめました。

不動産購入の値段交渉をするときの参考にしてください。値段交渉時に必見です。

１．【オーナーに好かれましょう】

　物件を内見するときには、物件で良いと思ったところは素直に感想を述べて売主に好印象を与えるようにしましょう。売主にあの方に購入してもらいたいと思ってもらうと値段交渉もしやすくなります。

２．【売却理由を確認しましょう】

　何故その物件を売りに出しているのか、もしかすると急いで売却をしようとしている時など、値段を下げてでも早く売りたいとおもっているならば値段交渉がしやすくなります。

3．【資金計算を把握しましょう】

　物件購入の資金計算を詳細に確認すると、本体価格の他に諸経費やリフォーム費用が別途かかってくるので、購入総額は自然と大きくなります。　

４．【何故下げて欲しいのか理由を明確にしましょう】

　理由もなく値段を下げてもらうことは至難の業です。例えば月の支払いを毎月10万円以内に抑えたい、リフォームにかかる費用を引いて欲しい等の相手方が納得してくれる理由が必要です。

５．【相場を確認しましょう】

　現在の販売価格と相場価格がどれくらい離れているか確認しましょう。相場価格は、100万円～200万円のブレがありますが、販売価格が相場価格より著しく高い場合、値下げを交渉できる余地がある場合があります。

６．【値段以外の条件も確認しましょう】

　売主に手付金の額や引き渡し時期についての要望がある場合、それらの条件を売主に合わせることで値段を下げてもらえるように交渉しましょう。

7．【交渉の余地を残しましょう】

　あまりに厳しい値段交渉は、却って営業マンのやる気を削いでしまいます。多少は譲歩できる姿勢を見せておくことも大切です。

8．【物件についての詳細を把握しましょう】

　物件を購入する際にハードルとなるようなことを材料に値段交渉をしましょう。例えば、マンションであれば修繕積立金の値上げ予定があることや、戸建であれば雨漏りをしたことがある等を理由として値段を下げてもらいます。

再販売価格＝レインズの成約単価の平均値（同マンション内の実勢価格）×広さ

　　　　　　現在の近隣販売物件の平均値、販売期間を確認

　　　　　　長期化している物件は10％ダウンOR200万円ダウンさせ販売適正単価と価格帯を確認

買取金額＝再販売価格×89％（経費11％程度）－リフォーム費用－利益（買取金額の10％程度、3000万円の場合300万円）

リフォーム費用（70～80㎡程度）　・スケルトンリフォーム⇒700万円※室内の給排水管等まで交換

　　　　　　　　　　　　　　　　 ・フルリフォーム⇒500万円

　　　　　　　　　　　　　　　　・建具残しリフォーム⇒400万円

　　　　　　　　　　　　　　　　・表装リフォーム⇒200万円

マンションを購入する場合の注意点11か条をまとめました。マンション購入に失敗しないために参考にしてください。

1．【管理費・修繕積立金の値上げ】

　管理費・管理費修繕積立金の値上げ予定がないか。

2．【管理体制】

　管理会社はしっかししているか、管理人は日勤か巡回か。

3．【大規模修繕の実施時期】

　大規模修繕は定期的に実施されているか、修繕積立金が少ないために延期されていないか。

4．【一時負担金】

　大規模修繕を実施する為に一時負担金が徴収される予定がないか。

5．【事件・事故】

　マンション内で空き巣や飛び降りなどの事件や事故がないか。マンションによっては頻繁に空き巣に入られている履歴がある。

6．【カビが多い】

　施工上の理由でカビが多いマンションがある場合があります。

7．【上下左右の隣人は問題ないか】

　売却物件の中には、隣人トラブルが原因の場合があります。

8．【駐車場】

　駐車場に空きがあるか。また、機械式駐車場の撤去予定がないか。駐車場の空きが多数ないか。

9．【滞納者】

　管理費・修繕積立金を長期滞納している区分所有者が複数いないか。

10．【耐震診断】

　耐震診断を実施しているか。実施している場合、診断結果に問題がないか。

11．【アスベスト】

　アスベスト使用箇所がないか。特にエレベーター等で使われているマンションがあるので注意すること。

不動産を購入する場合の流れについてまとめました。

1．【資金計画の確定】

大凡年収の7～8倍までが住宅ローン借り入れ可能額となりますが、無理のない支払は年収の6倍程度が目安となります。また、カーローン、教育ローン、カードローンなどを利用している場合、返済期間を短くしたい場合は借り入れ可能金額が減ってしまいます。実際にどれくらいの住宅ローンを組めるのか、仮の審査である事前審査〈銀行との借入契約「金銭消費対貸借契約（金消契約）」とは異なります）を、適当な物件で一度してみることをお勧めします。

2．【物件検索、物件内見】

資金計算が成り立つ物件を探します。物件を探すには、不動産仲介会社へ依頼する方法、インターネットサイトを利用する方法、新聞広告などで探す方法等があります。気になる物件があれば、不動産仲介営業マンに内見の日程調整をお願いするか、オープンハウスをしていれば現地に直接行きます。賃貸と異なり、中古不動産の6割以上は居住中の物件となりますが、売主は多くの人に物件を見てもらいたいと思っていますので、遠慮せずに内見しましょう。

3．【条件交渉、購入申し込み】

気に入った物件があれば、条件交渉が必要になります。

　・手付金の額：手付金の額の目安は、売買代金の10％程度ですが、お手持ちの資金で間に合うか、足りない金額で売主が了承してくれるか、他に申し込んでいる人と比較して金額が少なくないか、の観点から手付金の額を交渉します。

　・売買代金：不動産売却の理由は様々です。売主の中には全く条件交渉に応じてくれない方もいるので、見極めが必要です。

　・契約締結予定日：基本的に不動産は土・日に動きます。気に入った物件であれば土・日の前に契約するようにしましょう。売買代金の値下げに売主が応じてくれた場合などは、売主の気が変わらないうちに一日でも早く契約した方が良いでしょう。契約締結日には手付金が必要となります。

　・引き渡し希望日：手付金を除く残代金を支払い、カギを受領する希望日を交渉します。売主の中には、買い替えや新築工事等の理由により、自分が希望する引渡日にできない場合もあります。

4．【契約】

条件交渉がまとまれば晴れて契約となります。不動産仲介会社で、物件の重要事項の説明を受け、契約書の読み合せを行います。時間の目安は2時間程度です。手付金を支払うまでは契約が成立していませんので、重要事項説明を聞いて納得できない部分があれば契約を中止することもできます。問題がなければ手付金の支払、契約印紙の支払、不動産仲介手数料の支払いを行います。

５．【住宅ローンの本申込み、金消契約】

契約が終われば住宅ローン会社を決めます。現在は多様な住宅ローンがあり、銀行でも毎週説明会を開催していますので、条件の良い住宅ローン会社を選びましょう。銀行とのローン契約である金銭消費貸借契約（金消契約）は引渡日（決済日）の二週間前程度に行うのが一般的です。

6．【引渡（決済）】

銀行から融資を受けたお金をもって残代金を支払います。カギを受領します。マンション購入の場合、区分所有者変更届や駐車場・駐輪場の申し込みを行います。※決済日から1週間の期限内に設備に問題（瑕疵担保責任）がないか確認し、問題があれば不動産仲介会社へ連絡します。

7．【リフォーム、引越】

物件によっては、リフォームやハウスクリーニングを行って引越します。

8．【不動産取得税の支払】

築年数が経過した不動産（マンション築25年、戸建て築20年）を購入した場合、不動産取得税がかかる場合があります。