不動産業界の専門サイト(レインズ)を悪用。空き部屋で不正購入品受け取り。
11月7日に新聞記事にされていた標記事件ですが、不動産業界に勤めているものであればこんな日が来ることは想像に難しくないことでしょう。一般の人にはわかりにくいシステムかもしれません。どのようなことなのでしょうか。
売却不動産の中には、居住中の物件の他、空室となっている物件があります。更に、空室となっている部屋の中には既にリフォーム済みのものや、テーブルやベッド等が置かれているものもあります。テーブルやベッドを置いてあるのは、売主である不動産業者が物件を販売しやすくする様見栄えをよくするために置いてあるものですが、中にはそのまま家具付きで売却している不動産もあります。空室の売却不動産にお客様をいつでも(立会不要で)お連れできるよう、現地に鍵がキーボックスに保管されて設置されています。
そして、空室となっている物件に不動産業者が購入検討客を案内するときは、売主にキーボックスの番号を教えてもらうようコンタクトを取るわけですが、空室となっている物件を探す際に悪用されたのが専門サイト(レインズ)です。一度不動産業界で働いたものであれば分かることなのですが、レインズへのアクセスと、空室物件の検索は非常に容易になっています。IDとPWを控えていれば不動産会社を辞めたあとでも自宅のPCで容易にレインズにアクセスできます。そして空室を検索し、不動産会社のふりをして、空室の鍵を置いてある場所と鍵を保管してあるキーボックスの番号を聞き出せば、いつでも空室に出入りすることができます。キーボックスの番号を聞き出すときは通常名刺のFAXを要求されるのですが、中には大手不動産会社名を名乗ればそれだけで信用してキーボックスの番号を教えてくれる会社もあります。
不動産営業マンの中には、仕事中に空室に置かれたソファで休んでいるものもいますし、やろうと思えば空室に１泊するぐらい出来てしまいます。そんな状況が犯罪に悪用されてしまったのが今回の新聞記事です。
不動産売却時に気になる5つの税金のこと。所得税や扶養はどうなるの？
不動産売却時に気になる5つの税金のことについてまとめました。質問が多い、所得税や扶養控除のことについても記載しました
1．所得税について
不動産売却時にかかる所得税は、譲渡税のみになります。そのため、不動産を売却したことで年収が高くなり、所得税がたくさん課税されてしまうことはありません。主婦の方が扶養から外れてしまうこともありません。確定申告上も給与所得に対する税金と、不動産譲渡所得に対する税金は分けて計算されています。一般の人が気にする所得税は、給与所得に対する税金ですね。
2．扶養控除について
不動産売却収入があった場合、特に専業主婦の方が扶養から外れてしまうのではないとかご心配される方もいらっしゃいます。
結論から申し上げますと、扶養控除の対象から外れることはありません。
前述したとおり、給与所得に対する控除と不動産譲渡所得に対する控除の考え方は全くの別物です。税金の課目が違うので、不動産の譲渡所得が、給与所得に対して影響することはありません。※社内的な福利厚生である家族手当等は、その会社のルールによります。
3．不動産譲渡税について
不動産売却時にかかる税金は、あくまで売却不動産が購入代金より高く売れた（儲かった）場合のみ課税されます。
・税率は売却不動産の所有期間によって異なります。5年未満の所有⇒売却益の39％、5年以上の所有⇒売却益の20％
・売却益から必要経費(仲介手数料等)を控除することができる。
・居住用財産を売却した場合は、3,000万円までの売却益については課税されない。
4．登記費用(登録免許税)
売却不動産に抵当権や根抵当権が設定されている場合、売却に必要となる抹消手続きの為に、抵当権等1本につき1,000円の登録免許税が必要となります。
5．契約印紙（印紙税）
売買契約書を作成する場合、契約書に収入印紙を貼付しなければなりません。
・1,000万円～5,000万円未満の売買代金⇒10,000円の印紙
・5,000万円～1億円未満の売買代金⇒30,000円の印紙
絶対に押さえておきたい不動産売買の仲介手数料の値引き。各会社間の値引き率。
不動産売買をする場合に支払う不動産仲介手数料
値引きについてまとめてみました。
【大手不動産仲介会社】
・大手不動産仲介会社でも値引きすることがあります。
・値引き率は10％～20％が多いです。
・職員割引は50％～70％の値引きになります。
【中小不動産仲介会社】
・中小不動産仲介会社は値引きすることを前提で営業しております。
・値引き率は50％。購入物件によってはゼロのところもあります。
【零細不動産仲介会社】
・信用や紹介で仕事をすることが多いので、値引き率は50％が多いです。
パークシティLaLa横浜が傾いているそうです。
2.4cm傾いているらしいです。原因は、約５０本のくいのうち計８本のくいが強固な地盤まで届いていないことだという。建設時に必要な地盤調査の一部をせずに別のデータを転用するなどして基礎工事を行った可能性があります。
3,000万円台の人気のあるマンションだったが、これを機に暴落してしまうでしょう。先般耐震偽装のあったアイディーコート本厚木の場合と比べて大手のデベロッパーによる建築基準法違反。
不動産は見えない箇所が多く、大手不動産会社のブランドを頼りに購入している方も多いと思います。このような大手がしっかりしていないと地場会社ではきちんと施工されているのか更に不安になってしまう方もいるでしょう。
パークシティLaLa横浜
所在：横浜市都筑区池辺町4035－13
交通：横浜線「鴨居」駅 徒歩11分
築年月日：平成19年12月築
地上階数：地上12階建
総戸数：705戸
隣接施設：ららぽーと横浜
分譲会社：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設
マンション管理会社の総合満足度ランキング
スタイルアクトが運営するサイト「住まいサーフィン」で行った１９０７件の調査結果です。
１位：野村不動産パートナーズ 69.4
２位：三井不動産レジデンシャルサービス 69.1
３位：住友不動産建物サービス 69.1
４位：三菱地所コミュニティ 66.6
５位：伊藤忠アーバンコミュニティ 65.4
６位：穴吹コミュニティ 64.5
７位：東急コミュニティ 63.8
８位：東京建物アメニティサポート 63.3
９位：三菱地所丸紅住宅サービス 63.3
１０位：長谷工コミュニティ 62.3
不動産取引で印鑑証明書や住民票は何通必要になるの？
不動産取引で印鑑証明書や住民票は何通必要になるのか。主な場合をまとめました。
【売主の場合】
・所有権移転登記の為に印鑑証明書が必ず必要となります。
・住宅ローン会社に印鑑証明書を提出する必要がある場合がある。※原本還付で足りる場合もあります。
・住所変更で住民票が必要な場合がある。決済時に発行から3か月以内の謄本上の住所の印鑑証明書がない場合、印鑑証明書が必要となります。
【買主の場合】
・抵当権を設定する場合、印鑑証明書が1通必要となります。
・所有権移転登記の為、住民票が1通必要となります。
本当にその不動産を買って良いか迷ってしまう。一生の買い物だから。
購入不動産を探していると、100点満点ではないもののある程度気に入った不動産が見つかることがあります。そのような場合、不動産は一生に一度の買い物なので慎重に決めたいという心理が働きます。そのため、価格が大幅に下る等の余程の後押しがなければなかなか購入を決断できず、時間が経ってしまい、結果として購入を諦めてしまうケースが多々あります。そのような場合に限って、後で振り返ってみてあの不動産が一番良かったということになりがちです。
もちろん100点満点の家というのは予算がいくらでもあれば購入することが可能かもしれません。しかしながらそんな不動産が購入できるわけがないと皆さんご存じなのです。
不動産購入の決断を阻害する一番の原因は、一生に一度の買い物、という想いでしょうか。ところが経験上、不動産を購入する方は、ライフスタイル等の変化が原因で買い替えをされる方が8割です。一度買った不動産に最後まで住み続けるという方にはなかなかお会いすることはありません。そう考えると、不動産を購入する場合には買い替えすることを前提とした基準で購入した方が良いのではないでしょうか。
買い替えを前提とする場合、再販売がしやすいかどうかが一番のポイントになります。なかなか不動産購入の決断ができない場合は、その不動産が再販売することがし易いかどうか、価値が下がりにくいかどうかという基準で考えると良いのではないでしょうか。
建売住宅ってどうなの？メリットデメリット
注文住宅と建売住宅、建売住宅を購入しても大丈夫なのか。メリットデメリットをまとめました。基本的に建売住宅は、大量発注した安価な部材と工期を短くすることで人件費を圧縮することによって安価な戸建て住宅を提供しています。したがって一般消費者は安く一戸建てを購入できる一方で様々なデメリットが生じてきます。
①建物の傷みが早い⇒建売住宅は建築後10年経つと、安価な部材で表面だけ整えている為、建物の傷みが激しくなります。20年も経つとボロボロになり建物の価値は全く見込めなくなります。
②メンテナンスに多額の費用がかかる⇒建売住宅は、狭い土地を目一杯活用して建築されている為、例えば外壁塗装をするときなど、足場を設置するのに一般的な住宅より多額の費用がかかることに加えて、３階住宅ともなればより一層の費用が加算されることになります。
③資産価値の減少が著しい⇒建売住宅は、土地の面積をできるだけ小さくして建物をできるだけ安く建てることで購入総額を抑えています。建物の価値は年々減価償却し減少していき、２０年も経つと土地の価格ぐらいしか残らなくなります。しかしながら土地の面積は小さいため、その不動産価値は全く少ないものとなってしまいます。
レインズ上に物件の商談状況（物件照会の可否）を明示
（公財）東日本不動産流通機構は、2015年9月17日、レインズ上に当該物件の商談状況を明示し、売却依頼者が自らの物件の商談状況を随時閲覧できるようにする「ステータス管理」機能の導入について理事会で承認した。
これは、2015年2月に問題となった大手不動産会社による「囲い込み」を防止するための具体策で、専属専任・専任媒介契約の売買物件を対象に、当該物件の商談状況（ステータス）の登録を義務付けたものです。
これにより、ステータス上「公開中」と登録された物件については、原則として詳細情報の提供や案内を拒否することは不可となる。
これまでは、物元業者は自らの両手契約を目指すため、売主と専任媒介契約を締結してレインズに物件登録するものの、他業者からの物件紹介を拒否することで自社客での成約を目指していた（囲い込み）。これには結果的には売主の販売機会を喪失していたという問題が生じることとなった。
この制度が導入されれば、売主が認識する販売状況と不動産会社が行っている販売状況が一致し、囲い込みにより売主が損失を被ることがないようになる。
